Fora do radar do mercado tradicional, zona leste tenta criar sua própria “Faria Lima”

O mercado corporativo brasileiro ainda não sabe o caminho da zona leste de São Paulo. A região engatinha na produção de lajes corporativas de alto padrão e não faz cócegas no reinado da Faria Lima, mas já movimenta incorporadas relevantes e milhões de reais. Atraindo, especialmente, empresas com origem na ZL, a região já tem até um Condado para chamar de seu e ele está em Tatuapé.

Dados da SiiLA, plataforma de inteligência especializada no segmento, mostram que o estoque total de lajes corporativas de classe A e B da zona leste é de cerca de 62,4 mil metros quadrados. O maior prédio da região é o Almagah 227, complexo multiuso que reúne apartamentos residenciais e espaços corporativos. Dos 66,1 mil m² de área construída, cerca de 19,3 mil m² são preenchidos por lajes corporativas de até 900 m².

O empreendimento faz parte do Eixo Platina, um projeto urbano encabeçado pela Porte Engenharia e Urbanismo para adensar a região leste e se tornar um polo econômico da cidade. Em uma rota de 3,6 quilômetros de extensão, a incorporadora já inaugurou seis empreendimentos de uso misto, incluindo o Crona 665 e o Platina 220, atualmente o prédio mais alto de São Paulo.

+ Platina 220: quanto custa viver no prédio mais alto de São Paulo?

“A zona leste tem uma população de 4,4 milhões de habitantes, diversos meios de transporte, grandes shopping centers, muita massa trabalhadora e bastante capital social. Queremos desenvolver um ecossistema local para que essas pessoas não precisem sair daqui para trabalhar”, argumenta Igor Melro, diretor comercial da Porte.

Novos perfis e alta vacância

Ao tentar navegar neste mar pouco explorado, a Porte Engenharia se deparou com demandas diferentes do mercado tradicional da capital paulista. Enquanto instituições financeiras, escritórios de advocacia e conglomerados de tecnologia se digladiam pelos espaços corporativos da Faria Lima e arredores, os compradores da zona leste têm outras motivações. 

“Muitas vezes trata-se de empresário que nasceu na região e começou um mercadinho pequeno que foi crescendo até se tornar uma rede de supermercados. Agora, ele precisa de um espaço para abrigar sua equipe”, exemplifica Melro. “Também temos grandes companhias, com sede em outras regiões, mas que desejam expandir sua área de atuação”, acrescenta. 

De fato, 57% das áreas corporativas ocupadas no Crona 665, por exemplo, são de empresas que têm a sede da zona leste – sendo 49% delas varejistas. Em contraposição à Faria Lima, apenas 22% dos ocupantes das lajes no edifício são do mercado financeiro e 15% da construção civil. Já no Platina 220, 50% das empresas que ocupam o prédio são do setor de serviços e 53% são da própria zona leste. 

“O investidor de laje corporativa da zona leste reside na região e tem o seu negócio que se desenvolveu aqui. Estamos trabalhando a comunicação para criar oportunidades e possibilitar que pessoas de outras regiões venham cada vez mais para cá”, aponta Melro. “Essa é a região que concentra a grande mão de obra da cidade e seus colaboradores precisam se deslocam diariamente”, acrescenta. 

Entre os maiores clientes da Porte Engenharia no chamado Eixo Platina aparecem empresas como Itaú, Regus e Sakura Alimentos. Apesar da incorporadora se apoiar em uma tendência de crescimento, a taxa de ocupação ainda apresenta números tímidos. De acordo com a SiiLA, a vacância de lajes corporativas na região é de 48,17%. Em comparação, a taxa de vacância da Faria Lima é de menos de 10%. 

“Reconhecemos um desequilíbrio entre a oferta de espaços corporativos e o grande número de empresas e de população na nossa região, além da necessidade de maior diversidade de usos”, antecipa Melro. “Acreditamos que o interesse de empresas de fora crescerá e essa transformação se dará de forma colaborativa e ainda mais intensa”. 

Transformação local

Impulsionada pelas mudanças no Plano Diretor em 2014, a transformação do Tatuapé já pode ser observada nos canteiros de obras que se espalham pelo bairro e em prédios cada vez mais altos. A criação de um polo corporativo relevante para a capital, porém, esbarra em outros desafios, como a distância para as regiões já consolidadas e a cultura dos empresários.

+ O que muda em São Paulo com novo Plano Diretor

“Os prédios de escritórios da zona leste possuem um perfil predominantemente classe B, ou seja, empreendimentos com um perfil de bairro, com áreas e conjuntos menores, mais subdivididos, muitas vezes ocupados por empresas que atendem a demanda local”, contextualiza Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.

Ele explica que o produto local é diferente do perfil corporativo da cidade de São Paulo, tradicionalmente composto por lajes com grandes áreas destinadas a empresas de grande porte. Além disso, o estoque total da zona leste ainda é muito pequeno em relação ao estoque da cidade, representando menos de 1% do total, segundo dados da organização.

A partir disso, o executivo entende que é prematuro apontar para um movimento de mudança. “O que de fato existe é a divulgação de investimentos locais, liderados pelo Eixo Platina, que vem chamando a atenção do mercado. Ainda é muito cedo para caracterizar este cenário como uma mudança consolidada”, indica.

“A criação de uma nova centralidade não acontece da noite para o dia. É um processo complexo e que exige resiliência”, argumenta Nicastro. Porém ,ele defende que, com o tempo, é possível que a zona leste conquiste maior notoriedade no segmento. “Desde que haja continuidade nos investimentos e estímulos para atrair novos perfis de empresas e investidores”.