Os indicadores recentes do mercado imobiliário mostram crescimento de lançamentos, recuperação de vendas e expansão do crédito habitacional. O orçamento do FGTS para 2025 supera R$140 bilhões, com mais de R$120 bilhões destinados à habitação. O Minha Casa Minha Vida voltou a ter escala. A demanda existe. O acesso ao crédito direcionado também. Porém, o desempenho comercial não resolve a equação produtiva.

O FGTS, formado a partir de depósitos equivalentes a 8% da folha do trabalhador formal, sustenta o ciclo da habitação popular. É um instrumento poderoso e socialmente necessário. Ainda assim, ele não configura um sistema de capitalização da indústria da construção. Ele financia a unidade. Não financia a estrutura produtiva que a torna possível.

Essa distinção é central.

No Brasil financia-se o projeto. Financia-se a incorporação e a construção vinculadas a um empreendimento específico. O capital entra na SPE e se encerra com a entrega das chaves.

Diferentemente do ecossistema de tecnologia, onde empresas captam recursos para estruturar método, equipe, plataforma e crescimento, a construção civil não encontra capital dedicado à sua própria organização produtiva. Industrializar exige investimento contínuo. E investimento contínuo exige capital que não esteja preso apenas ao ciclo da obra.

Ao mesmo tempo, o custo do tempo tornou-se determinante. A taxa básica de juros está em 15% ao ano, com juros reais acima de 9%. Em um setor cujo ciclo pode ultrapassar trinta meses, isso altera completamente a lógica financeira. Estudos setoriais apontam que ineficiências podem alongar obras em até treze meses, com perdas estimadas em dezenas de bilhões de reais no período recente. O prazo deixou de ser apenas variável operacional. Tornou-se variável econômica.

Mas não é apenas o juro que consome capital. A burocracia também tem preço. Aprovações demoradas, revisões sucessivas, exigências cumulativas e insegurança regulatória impactam o fluxo antes mesmo do início da obra. Esse custo invisível não aparece na vitrine de vendas, mas aparece no balanço. O capital que poderia ser direcionado à modernização acaba absorvido por fricção institucional.

Paralelamente, o canteiro mudou de forma. Parte significativa dos profissionais mais experientes tornou-se microempreendedora. O país mantém informalidade acima de 38% e mais de 26 milhões de trabalhadores atuam por conta própria. A construção absorve essa dinâmica. Pequenas equipes especializadas e empreiteiros autônomos passaram a compor a espinha dorsal da execução.

Essa transformação não é negativa em si. Representa mobilidade e iniciativa. O problema é que a estrutura de gestão não evoluiu na mesma velocidade. A obra passou a operar como uma rede de microcontratos, com múltiplas interfaces técnicas e jurídicas. Sem padronização ampla e com adoção ainda limitada de ferramentas como BIM, utilizado por cerca de 20% das empresas segundo a FGV, a variabilidade aumenta. E variabilidade significa risco de prazo, retrabalho e pressão sobre margem.

Investir em mecanização, pré-fabricação, digitalização e capacitação técnica exige capital de longo prazo. Exige também estabilidade para que esse investimento faça sentido econômico. Quando o setor precisa destinar recursos para recompor fluxo, administrar atrasos ou absorver custos indiretos, a decisão de modernizar é postergada. O capital que poderia transformar a indústria passa a garantir sua sobrevivência.

Há ainda a dimensão da formação técnica. A própria discussão regulatória recente, com a revisão de modelos de ensino em engenharia, evidencia a necessidade de maior aderência prática. A construção exige coordenação, planejamento e comando técnico robusto. Sem isso, a fragmentação produtiva se converte em desorganização.

O mercado financeiro brasileiro, por sua vez, é estruturado para ativos estabilizados e fluxo previsível. Ele entra com conforto na renda pronta e no empreendimento concluído. Não costuma participar da formação da base produtiva. Não se trata de crítica, mas de desenho de incentivos. O resultado é um setor que encontra financiamento para entregar unidades, mas dificuldade para financiar sua própria transformação.

Os sintomas aparecem na ponta. O Brasil registrou 2.273 pedidos de recuperação judicial em 2024, o maior número da série histórica. A construção está entre os segmentos pressionados. Não se trata de ausência de demanda. Trata-se de descompasso entre capital disponível, custo estrutural e produtividade.

O país conseguiu estruturar mecanismos relevantes de acesso à moradia. Isso é avanço. Mas acesso não equivale a eficiência produtiva. A próxima etapa exige coordenação entre capital popular, capital produtivo e capital financeiro em torno de um mesmo objetivo: transformar a construção em indústria de escala.

Enquanto financiarmos só o empreendimento e não a organização que o produz, continuaremos presos a ciclos de tensão. O volume pode crescer. A eficiência dificilmente acompanhará. Permaneceremos no mesmo tripé estrutural que limita o setor: ausência de capital tecnológico, burocracia institucionalizada e custo elevado do tempo.

Esse impasse não é apenas imobiliário. Ele é cultural. O Brasil aprendeu a financiar projetos. Ainda não aprendeu a financiar desenvolvimento. Confundimos expansão com modernização, crédito com produtividade, obra entregue com indústria construída. E enquanto essa lógica prevalecer, cresceremos em quantidade, mas não em capacidade.

O desafio não é apenas erguer mais edifícios. É erguer uma base produtiva capaz de sustentar o país que desejamos construir.