Seguindo a tendência mundial, o mercado imobiliário brasileiro começou a vivenciar a tokenização de imóveis. Trata-se da conversão de ativos físicos imobiliários em tokens digitais. Estes tokens, registrados em blockchain, podem ser negociados de forma fracionada, rápida e sem qualquer tipo de burocracia formal. 

O pioneirismo do Rio Grande do Sul

A Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul se antecipou ao cenário nacional e publicou o Provimento nº 38/2021, que regulamenta a lavratura de escrituras públicas de permuta de imóveis por tokens e seu registro nos respectivos cartórios de Registro de Imóveis. 

A decisão impõe exigências claras à lavratura das escrituras para garantir a segurança jurídica. 

Entre elas, estão a declaração de equivalência econômica entre o imóvel e os tokens, o reconhecimento das partes envolvidas de que o token não representa direito real sobre o imóvel, e a obrigatoriedade de que os tokens não façam referência direta ao imóvel na blockchain (como nome ou link que remetam ao bem).

Essa regulamentação surgiu logo após a Escritura de Permuta de imóvel por token ter sido registrada em um cartório de imóveis no Brasil — uma inovação até então sem precedentes.

Em Porto Alegre (RS), mais de 40 imóveis já foram digitalizados e negociados em plataformas digitais por meio deste processo.

Direito real x direito digital: o que está em jogo?

Na prática, o Provimento nº 38/2021 deixa claro que o token não equivale à propriedade imobiliária. Segundo o provimento, a chamada “propriedade digital” representa um direito de natureza obrigacional entre a empresa tokenizadora e o usuário, e não um direito real garantido pela matrícula do imóvel.

Ou seja, o token dá acesso a um contrato privado que garante o uso e fruição do bem (o que garante, por exemplo, o direito ao recebimento de aluguéis), mas não substitui o registro de propriedade no cartório.

No entanto, há doutrinadores que defendem que a tokenização imobiliária cria uma forma inovadora de direito real, sobretudo quando há fracionamento, uso exclusivo do imóvel ou retorno econômico (como aluguéis). 

Para esses especialistas, a ligação direta com o direito de propriedade torna a tokenização comparável à multipropriedade. Em 2016, a Terceira Turma do STJ reconheceu que o Código Civil não impede o surgimento de novos direitos reais, ao julgar justamente um caso de multipropriedade. 

Com base nesse entendimento, seria possível aplicar o mesmo raciocínio à tokenização. Assim, no momento em que um imóvel é digitalizado e transformado em token, o proprietário original deixa de ter vínculo direto com o bem. Esse vínculo passa a ser exercido pela plataforma responsável, enquanto os tokens são negociados em blockchain.

E os próximos passos?

Apesar da inovação que segue a tendência mundial e finalmente chega ao setor imobiliário, ainda não há legislação federal que discipline de forma clara e abrangente a tokenização de imóveis. 

O Projeto de Lei nº 1420/2022, de autoria do senador Rogério Carvalho (PT/SE), em tramitação no Senado, propõe criar um marco legal para disciplinar a lavratura de escrituras públicas relativas a negócios jurídicos envolvendo a transferência de criptoativos, o que inclui o mercado imobiliário.

Enquanto isso, persistem os desafios: como garantir publicidade registral sobre os negócios digitais? Como evitar ocultação patrimonial ou fraudes contra credores? Como proteger terceiros de boa-fé?

As soluções em debate incluem a criação de custodiantes imobiliários com responsabilidade legal para manter, preservar e administrar os ativos e principalmente, a necessidade de regulamentação para fins de averbação das transações digitais na matrícula dos imóveis, aproximando o mundo físico do digital e formalizando a negociação em sua totalidade.

Em que pese a relevância das soluções em debate, o modelo atual, com a segurança da blockchain, já permite e viabiliza oportunidades de negócios como vem ocorrendo.

Drex e a era digital do mercado imobiliário

Com a chegada do Drex (o real digital, anunciado do Banco Central), a expectativa é de uma maior integração entre ativos digitais e o sistema financeiro nacional. O Drex poderá impulsionar ainda mais a tokenização imobiliária, oferecendo maior liquidez, segurança, maior transparência e novos modelos de investimento em imóveis. 

* Luciana Reis do Rosario Pires é advogada com atuação no setor imobiliário. É especialista em direito contratual (CEU), formada pela USP e membro do IBRADIM. 

* Douglas Cabral Ferreira Silva, advogado com foco em direito imobiliário, com experiência em negociações, estruturações e contratos do setor. É pós-graduado em direito imobiliário (EPD), especialista em processo civil (Mackenzie) e membro do IBRADIM.