O Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe alterações ao Código Civil e tramita no Senado, tem provocado debates sobre o uso de imóveis residenciais em condomínios para locações de curta duração por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. A proposta prevê, como regra, a proibição da chamada “hospedagem atípica” nos condomínios residenciais, salvo se autorizada expressamente em convenção ou assembleia, trazendo estabilidade ao eliminar controvérsias, dando maior segurança jurídica aos condomínios e investidores.

Essa modalidade de uso é considerada atípica por não se enquadrar na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) nem na Lei Geral de Turismo (Lei nº 11.771/2008), por ter características mais próximas da hospedagem. Diante dessa lacuna, o STJ tem firmado entendimento de que o uso por curta temporada configura uso não residencial, devido à alta rotatividade, o que pode comprometer a segurança e o sossego dos condôminos.

Hoje, cabe ao condomínio autorizar ou proibir esse tipo de uso por meio da convenção, do regulamento interno ou de deliberação assemblear. O PL 4/2025, por sua vez, estabelece a proibição como regra geral, permitindo a hospedagem atípica apenas quando houver autorização expressa. A mudança busca conferir maior clareza e controle aos condomínios quanto à circulação de ocupantes e à prevenção de conflitos de convivência.

Muito se discute se os condomínios poderiam restringir o prazo de locação dos imóveis ou se isso configuraria uma limitação indevida ao direito de propriedade. Não há dúvidas de que esse direito deve ser exercido em harmonia com os demais direitos envolvidos, e o STJ entende que, ao adquirir imóvel em condomínio, o proprietário adere às normas da convenção. As locações de curtíssima duração têm caráter transitório e eventual, assemelhando-se à hospedagem, em contraste com a destinação residencial, que pressupõe permanência.

Como a maioria dos condomínios foi constituída antes da popularização dessas locações, muitos não possuem previsão específica sobre o tema, o que reforça a importância de uma regulamentação que ofereça clareza. Ressalte-se que a convenção condominial tem força normativa e pode ser alterada com aprovação de 2/3 dos condôminos.

Cidades brasileiras já vêm há tempos debatendo o tema em assembleias condominiais, muitas vezes com a adoção de normas “anti-Airbnb”, o que demonstra que, mesmo sem lei federal, a autorregulação está em curso. E o debate não é exclusivo do Brasil. Cidades como Barcelona, Nova York e Paris adotaram medidas semelhantes para conter o impacto das locações de curta duração no mercado residencial, mas enfrentam resistência de plataformas e anfitriões.

Em São Paulo, o Decreto nº 64.244/25 proibiu esse tipo de locação em empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP), quando executadas pelo setor privado com incentivos públicos, com o objetivo de preservar a função social dessas moradias. 

Esse cenário serve de alerta para investidores que adquirem imóveis com o objetivo de alugá-los por plataformas digitais: será necessário analisar com mais atenção a legislação e a natureza do empreendimento, verificando sua compatibilidade com o uso pretendido.

Ao mesmo tempo, o mercado tem se adaptado com os chamados “condomínios inteligentes” ou “prédios de moradia por assinatura”. Nesses empreendimentos, a convenção condominial e o projeto arquitetônico já preveem o uso das unidades para locação de curta ou média duração, com infraestrutura e serviços, além de sistemas digitais de gestão para investidores e locatários. 

Como a autorização, em regra, já consta na convenção, a restrição prevista no PL não se aplica a esses casos, proporcionando maior segurança jurídica e previsibilidade aos proprietários/investidores e, consequentemente, aos locatários/usuários das plataformas digitais de locação.

A proposta do PL 4/2025 não inviabiliza o modelo de negócio das locações digitais. Ao contrário, ela preenche uma lacuna normativa importante, traz estabilidade ao mercado, oferece segurança jurídica aos condôminos e confere maior clareza quanto à possibilidade de proibição da hospedagem atípica. 

Com isso, permite que cada condomínio, de forma autônoma, avalie sua estrutura e o perfil de seus moradores antes de deliberar sobre o tema, preservando o funcionamento das locações digitais em empreendimentos planejados especificamente para esse fim ou naqueles que optarem por esse modelo.