Apesar dos condôminos acharem que, por ser de sua propriedade, a garagem pode ser utilizada da forma que bem entenderem, de fato não podem. Geralmente, as vagas são tratadas como propriedade coletiva de uso privativo, ou seja, ela é área comum, mas com direito de uso exclusivo. Portanto, não se pode dizer que se é dono da garagem e, sim, que tem direito de utilizar aquele espaço, dentro das normas internas de cada condomínio.

Comercialização

Segundo a Lei Federal 12.607, é proibida a venda ou o aluguel de vaga de garagem em empreendimentos, salvo quanto há o aval de dois terços dos moradores em uma reunião de assembleia.

A regulamentação, criada em 2012, afeta prédios comerciais e residenciais com garagem. Segundo o advogado especializado no ramo condominial, Alexandre Marques, o código civil também divide os abrigos de carro em três tipos. São eles:

• Vagas escrituradas, que possuem matrícula imobiliária própria, constituindo-se uma verdadeira unidade condominial, sendo acessória do apartamento. Esta, no geral, paga uma pequena taxa condominial e IPTU, inclusive. Podem ainda ser livres ou bloqueadas. No primeiro caso, o morador entra e sai livremente com o veículo e, na segunda hipótese, precisa manobrar outro carro para poder entrar ou sair.
• Vagas determinadas por sorteio ou quando da escolha da unidade no estande de vendas da construtora, ainda assim na área comum (também constante da matrícula imobiliária vinculada ao apartamento). Portanto, não tem matrícula própria, ou seja, não pode ser vendida e nem alugada de forma separada do imóvel, apesar de também tratar de um tipo de propriedade privativa.
• Vagas indeterminadas na área comum (constando da matrícula imobiliária do apartamento a fração a que pertence essa vaga), e vetada a venda ou aluguel, sendo permitido a todos os condôminos apenas o uso.

Caso haja a aprovação do Regimento Interno ou Convenção permitindo a negociação da vaga, ela poderá ser feita de duas formas: a mais comum é alugar para algum condômino, mas também é permitido alugar à estranhos, desde que a convenção deixe isso claro, como estipula a Lei Federal 12.607.

É preciso ainda que seja efetuada a elaboração de um contrato entre locador e locatário. São informações indispensáveis:

• Objetivo do documento;
• Endereço do condomínio;
• Local da vaga;
• Tempo de duração do contrato;
• Valor acertado;
• Por menores sobre multas e juros.

Alexandre recomenda ainda celebrar o contrato de locação, por escrito, ainda que de forma singela em uma folha sulfite à caneta, constando a qualificação das partes envolvidas, a localização da vaga, a que se destina a locação, por quanto tempo (se for determinado), o valor do locativo, a data de pagamento e como se dará (via boleto, via depósito, via cartão, enfim) e se há a previsibilidade de aviso prévio para devolução, etc. No caso de vagas escrituradas, pode constar ainda a obrigação de o locatário pagar a cota condominial correspondente (muitas vezes esse é o valor do contrato nesse tipo de vaga) e o IPTU relativo, se houver. Por fim, ambas as partes devem possuir uma cópia do documento de contratação.

Valores

Não existem regras nem leis que determinem qual o preço de venda ou locação de uma vaga de garagem em condomínio. “Depende, há valores muito diversos, desde o equivalente à taxa condominial ordinária, até a proporcionalidade de meia taxa, 25% da taxa ou mesmo valores pautados em percentuais de salários mínimos.

Vai depender do padrão do empreendimento, localização, quantidade de vagas disponíveis. A velha máxima da lei da oferta e procura”, explica o especialista no ramo condominial.

Além disso, importante ressaltar que a área de estacionamento se destina exclusivamente à guarda de veículos, não podendo ser utilizada como depósito de bugigangas dos moradores, armários, banheira velha, etc. Alexandre esclarece também que, da mesma forma, as crianças não devem brincar nesses espaços, pois, além de muito perigoso, no caso de um sinistro pode haver complicações com a seguradora e as excludentes de responsabilidades previstas nas apólices respectivas.

“Inclusive, sugerimos que não se faça benfeitorias nas vagas sem anuência prévia e expressa do corpo diretivo e, em alguns casos, até da assembleia. Por exemplo, uma vaga de garagem determinada ou escriturada sobre a qual o morador resolva construir um telhadinho, para o carro não ficar exposto ao sol, não pode ser feito sem anuência da assembleia respectiva.”

E o profissional completa: “tome cuidado ao entrar e sair com seu veículo para não bater nos carros do entorno e também nas colunas, preservando assim o patrimônio alheio. Respeite o limite de velocidade do trânsito nas dependências das garagens, normalmente de 5 quilômetro por hora (km/h). Estacione preferencialmente de ré, pois ao sair, conseguirá visualizar com clareza o que está na frente do veículo. É comum acidente com crianças pequenas ou mesmo idosos que não são visualizados pelo retrovisor.”