Locação comercial: o que mudou nesse mercado?

Investir em um imóvel comercial para locação é uma opção que entra em pauta sempre que a carteira de aplicações fica muito volátil ou quando a taxa de juros do Banco Central (BC) cai, afinal, ela norteia os principais investimentos em renda fixa e regula o custo dos financiamentos.

Durante a pandemia, essas quedas de juros têm acontecido constantemente, o que traz à tona a dúvida: investir em uma locação comercial é uma boa alternativa? O que mudou nesse mercado após a crise de saúde que temos vivido?

Para Eduardo Luiz, CEO da Alug Mais, os fundos imobiliários são excelente alternativa para mitigação de riscos. Mas, claro, segue sendo fundamental observar o contexto externo para concluir se investir em locação comercial é uma alternativa viável mesmo em tempos em que um vírus gera insegurança para a economia.

Cuidados: novo normal

Entre os diversos fatores que podem influenciar na locação comercial, Luiz destaca a valorização do imóvel, ou seja, a renda auferida efetiva, considerando o valor total já descontado o Imposto de Renda (IR) sobre essa receita.

Outro ponto relevante é analisar se o imóvel comercial é mais vantajoso que o residencial. “O importante é estudar previamente o produto [tipo de imóvel comercial e residencial], localização, histórico de procura e os preços praticados, que são muito diferentes dos preços pedidos”, diz o especialista.

A ideia é pensar a longo prazo, considerar que em tempos de Covid-19, riscos – como a ausência de um locatário – aumentam. Isso é inerente e, se acontecer, obrigatoriamente irá gerar despesas para o próprio investidor, como IPTU, condomínio e demais obrigações acessórias.

Covid-19 x mercado de locação comercial

O mercado tem passado por constantes provações. O motivo? Poucos são os investidores. Segundo Luiz, no Brasil apenas 18% dos imóveis residenciais são destinados para a locação, enquanto em outros países, como os EUA, essa porcentagem ultrapassa os 40%.

Ele afirma ainda que a capital paulistana dispõe de diversos bairros interessantes para investir em locação comercial, considerando os valores do metro quadrado, IPTU e condomínio, sendo eles: Cidade Jardim, Vila Nova, Conceição, Vila Olímpia, Vila Cruzeiro, Cidade Monções, Brooklin, Vila Gertrudes, Granja Julieta, Barra Funda, Água Branca, Itaim Bibi, Jardins, Vila Olímpia, República e Tremembé.

Contratos e pandemia

A revisão de contratos é um reflexo direto da pandemia. A redução da clientela em decorrência da quarentena e isolamentos recomendados, os decretos governamentais determinando a suspensão de diversas atividades e o fechamento provisório de estabelecimentos comerciais compõem os motivos para isso.

Diante desse quadro, o bom senso é necessário na hora de seguir e renovar contratos de aluguéis, assim como para fazer o cálculo de reajuste anual nos imóveis locados.

“Alguns inquilinos tiveram seus negócios fechados por um longo período na pandemia, e isso refletiu muito em diversos aspectos econômicos. Outros chegaram a perder o emprego, então isso impacta muito na questão financeira de todos”, explica Luiz. “Por isso, é importante ter a questão do bom senso na hora do reajuste e pensar em valores justos para ambas as partes”.

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que definiu os reajustes de todos os contratos de locação do País, foi substituído pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com o objetivo é reduzir o impacto sobre os aumentos, uma vez que o IGP-M acumula alta muito acima da média: fechou 2020 acima dos 20%, enquanto o IPCA registrou apenas 4,5%.