Recentemente, muitas edificações vinham sendo automaticamente lançadas como irregulares no Cadastro de Edificações do Município de São Paulo (CEDI), após fiscalização realizada pela Secretaria da Fazenda, que constatava áreas tributáveis maiores do que aquelas indicadas no carnê de IPTU e refletidas no Cadastro Imobiliário Fiscal (“CIF”).

Muitos desses lançamentos eram baseados em premissas equivocadas, pois nem toda área tributável é considerada área construída do ponto de vista edilício.

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Vale citar como exemplo as áreas descobertas de piscinas, quadras esportivas e estacionamentos, que, embora sejam consideradas pelo Município para fins de tributação, não são “área edificada” segundo a legislação de uso e ocupação do solo, que assim apenas considera as áreas cobertas.

Esses lançamentos automáticos de irregularidade da edificação no CEDI vinham gerando diversos transtornos aos proprietários dos imóveis fiscalizados, pois: (i) muitas vezes impediam a emissão de licenças eletrônicas ou físicas que dependem da regularidade do imóvel, como é o caso da licença de funcionamento (com algumas exceções); (ii) eram realizados sem prévio contraditório e/ou cassação prévia do Certificado de Conclusão (Habite-se) da edificação.

Visando corrigir esses erros procedimentais, que já eram vedados pela Portaria Intersecretarial SF-SEL-SMSP nº 06/2016, foi publicado o Decreto Municipal nº 63.421/24, reforçando e complementando o que já constava da referida Portaria, para impedir que as informações relacionadas à área tributável da edificação sejam automaticamente sobrepostas no CEDI.

Segundo prevê expressamente esse novo Decreto: (i) apenas deve ocorrer o lançamento de irregularidade da edificação no CEDI se emitido documento pela Administração Pública Municipal que aponte de forma expressa a sua irregularidade em relação à legislação edilícia; (ii) inexistindo tal documento, deve ser realizada vistoria edilícia, com o posterior encaminhamento do processo administrativo à unidade que emitiu o Certificado de Conclusão, para eventual cassação, antes do lançamento de irregularidade no CEDI.

Dessa forma, até a realização da vistoria pelos órgãos de fiscalização municipal, o imóvel será considerado regular.

Importante destacar que, ainda que a Prefeitura unilateralmente produza documento apontando a irregularidade da edificação do ponto de vista edilício, jamais pode ocorrer, segundo a legislação municipal, a invalidação do Certificado de Conclusão e/ou licença de funcionamento sem prévio procedimento administrativo com contraditório – como, infelizmente, às vezes se observa.

Assim, a aplicação de eventuais penalidades ao proprietário sem este procedimento prévio será ilegal e poderá ser questionada em Juízo.

*Artigo escrito por Gabriela Braz Aidar, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados
E João de Carvalho Magalhães é advogado do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra