Imóvel foreiro: tudo o que você precisa saber

O imóvel foreiro é um bem cujos direitos são cedidos a uma pessoa que não é a proprietária do terreno mediante pagamento de taxas. Na prática, é uma casa, apartamento ou mesmo uma propriedade vazia que pertence a uma entidade, geralmente instituições públicas ou igrejas, mas que pode ser gerenciado e usufruído por um indivíduo ou organização.

Apesar de ser um tipo de propriedade com origem no período colonial e que resiste até os dias de hoje, o imóvel foreiro ainda é um tema carregado de dúvidas e controvérsias. Quais são, então, as particularidades de um imóvel foreiro? Quais são as taxas obrigatórias? Quais são os cuidados necessários ao vender ou comprar um imóvel foreiro? Confira as respostas neste artigo.

O que é imóvel foreiro? 

O imóvel foreiro é um tipo de propriedade que tem um dono, de fato, mas os direitos de uso e obrigações são de outra pessoa ou instituição. “Nada mais é do que o proprietário de um imóvel transferir o domínio útil do espaço para outra pessoa. É como um aluguel, mas com duração perpétua”, resume Juliana Galindo, especialista em Direito Imobiliário do PMMF Advogados.

De forma geral, o dono deste imóvel é uma entidade pública, como a igreja católica e os municípios. O modelo mais comum de imóvel foreiro se refere às propriedades que pertencem à União e são geridas pela Marinha. Tratam-se de terrenos situados na costa marítima e nas margens de rios e lagoas.

História do imóvel foreiro

O imóvel foreiro é uma herança do nascimento do Brasil. Na época em que as colônias se instalaram no País, decidiu-se criar esse tipo de modalidade como forma de proteger o território de invasões estrangeiras. “Era uma forma de desenvolver as cidades e de ocupar a maior quantidade possível de espaço na região”, argumenta Galindo.

A enfiteuse ou o aforamento consistia em oferecer aos habitantes da pátria o direito de posse, uso e gozo do imóvel, batizado de imóvel foreiro. Assim, a Coroa Portuguesa ainda seria dona dos terrenos situados na faixa de 33 metros a partir da linha do preamar-médio (maré-cheia) de 1831, mas outras pessoas poderiam utilizá-los para sempre, inclusive com aval para vendê-los ou transmitir por herança.

“Você tem a escritura do imóvel, que pode ser vendido ou herdado. A única diferença para os imóveis convencionais é a obrigatoriedade de pagar o foro e o laudêmio”, acrescenta a advogada imobiliária.

O que é a taxa de foro? 

É um imposto que o morador do imóvel foreiro precisa pagar ao dono da propriedade e que corresponde a 0,6% do valor do terreno, sem considerar as benfeitorias realizadas. O valor deve ser pago anualmente e é possível pagar esse débito à vista ou em prestações, como acontece com o IPTU, por exemplo.

O que é laudêmio?

O laudêmio é outro pagamento obrigatório para as pessoas que fazem o usufruto de um imóvel foreiro. No entanto, esse débito é pago apenas em transações de compra ou venda do terreno. 

É aplicado em imóveis gerenciados pela Marinha ou pela Secretaria de Patrimônio Público da União e custa 5% do valor total da propriedade. É obrigatório apresentar o documento da transação para que a venda ou compra seja realizada de forma legal. 

Taxa de ocupação

Além da taxa de foro e do laudêmio, os moradores de imóveis foreiros precisam arcar com a taxa de ocupação. O pagamento equivale a 2% do valor total do imóvel caso ele tenha sido construído até 1988. Se ele for construído depois desta data, a cobrança pode chegar a até 5% e também deve ser paga anualmente.

Imóveis foreiros de Alphaville

Um dos casos mais emblemáticos de imóveis foreiros no Brasil aconteceu a cerca de 40 km de São Paulo. Em meados de 2009, o Governo Federal descobriu que cerca de 13 mil imóveis localizados nos municípios Alphaville e Tamboré nunca haviam pagado as tarifas patrimoniais cobradas todos os anos aos moradores dessas enfiteuses.

Eram imóveis novos e antigos com cobranças atrasadas e que, com as multas e juros, podiam chegar a mais de R$ 70 mil em dívidas. “A maior parte de Alphaville é terra de aforamento da União. O local, antes de ser da união, abrigava aldeias indígenas”, contextualiza a advogada Juliana Galindo. 

O aforamento da região é decorrente do decreto-lei Nº 9.760, de 5 de Setembro de 1946, que engloba, entre outros tipos de terrenos, “extintos aldeamentos de índios”. Na época da cobrança realizada em 2009, os moradores da região questionaram a obrigatoriedade do pagamento. Para contornar a situação, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) se propôs a vender os terrenos por 17% do valor aos atuais usuários do local. 

Futuro do imóvel foreiro

Em meados de 2021, o ex-presidente Jair Bolsonaro anunciou que os moradores de terrenos da marinha e outros terrenos da união poderiam adquirir o domínio pleno dos imóveis. Assim, eles se veriam livres da cobrança das taxas. A perspectiva do governo era arrecadar R$ 110 bilhões em imóveis da União até 2022 e impactar cerca de 600 mil imóveis inscritos em regime de aforamento e ocupação em todo o País. 

A Proposta de Emenda à Constituição 39/11, que permite à União transferir gratuitamente aos Estados e municípios os terrenos de marinha ocupados pelo serviço público desses governos, foi aprovada pela Câmara dos Deputados, mas o texto ainda aguarda análise no Senado.

Caso a PEC seja aprovada, a União ficaria com o controle apenas de áreas não ocupadas, abrangidas por unidades ambientais federais e utilizadas pelo serviço público federal. Os ocupantes também teriam a possibilidade de deduzir do valor a pagar tudo o que já foi pago com os valores despendidos em taxa de ocupação e foro nos últimos cinco anos. 

Cuidados ao comprar ou vender um imóvel foreiro

Enquanto a PEC – ainda sem previsão de votação no Senado – não é aprovada, a recomendação é ter uma precaução extra no momento de comprar o direito de uso de um imóvel foreiro. O atraso ou não pagamento das taxas incide na inclusão do terreno na Dívida Ativa da União e no Cadastro de Inadimplentes. 

Para saber se o imóvel é foreiro e pertence à União, basta conferir a situação da propriedade no Serviço de Patrimônio da União (SPU). 

Peça ao atual morador do imóvel, também, a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT). Esse documento garante que a transação será aprovada, desde que seja feito o pagamento do laudêmio. Para solicitar a certidão, o caminho é simples: No próprio site da SPU, é possível Emitir a Certidão de Autorização para Transferência- CAT, calcular o laudêmio e pagar eventuais taxas atrasadas.