FIIs: o que é e como funciona o aluguel de fundos imobiliários

Comprar a cota de um fundo de investimento imobiliário (FIIs) não é a única opção que o investidor possui para adentrar nesse mercado. Assim como as ações, os FIIs também podem ser alugados em uma operação onde o doador, o dono do ativo, os repassa para os interessados por um prazo determinado em troca de uma taxa de aluguel.

Durante o período do contrato, os doadores mantêm seus direitos sobre as cotas, incluindo o recebimento de dividendos. Na outra ponta, quem toma o FII emprestado fica com o direito de votação em eventuais assembleias.

Mas, na prática, quem aluga um fundo imobiliário está de olho mesmo é na desvalorização do ativo. A operação mais comum feita por investidores com um FII alugado é a venda a descoberto, em que vende-se a cota esperando que o preço caia para, ao término do período do aluguel, recomprá-la por um valor menor e embolsar a diferença.

Um levantamento feito pelo TradeMap mostra que sete das 15 maiores taxas de aluguel de fundos imobiliários são de FIIs de papel. Entenda nesta reportagem por que os FIIs de papel estão com as maiores taxas de aluguel.

Imagine o seguinte cenário: uma cota de FII vale R$ 100, mas o investidor acredita que ela pode se desvalorizar até chegar em R$ 80. Ele pode pegar esse ativo emprestado para devolver em 6 meses pagando um aluguel de 6%, por exemplo. “Ele vende a cota por R$ 100 e, se o cenário se concretizar, recompra por R$ 80, devolvendo para o doador pagando os R$ 6 de aluguel. O custo total é de R$ 86 e ele ganhou R$ 14 na operação”, exemplifica André Luzbel, head de renda variável da SVN Investimentos.

O cenário de riscos desse tipo de operação de investimento varia a depender da posição. Para quem repassa os ativos por tempo determinado e continua recebendo os dividendos, o aluguel de fundos imobiliários não oferece muito perigo uma vez que a B3 e as corretoras, que intermediam as negociações, estabelecem algumas regras para proteger o investidor.

“A Bolsa controla que o tomador não vai sumir, então para quem empresta a cota é risco zero. É até uma forma de fazer renda extra”, diz Luzbel.

Do outro lado, assim como no aluguel de ações, quem toma um FII emprestado está exposto aos riscos da variação dos preços no mercado – e isso precisa ser considerado antes de alugar o ativo.

“O tomador de um FII aposta na queda de um fundo que ele acredita estar sobre precificado. Mas pode acontecer que o preço do ativo suba muito ao invés de cair e o investidor tenha que comprá-lo no topo na data estipulada pelo contrato do aluguel”, explica Felipe Paletta, analista da Monett. Nesse caso, o investidor vai acabar no prejuízo.

Por causa disso, é preciso estar muito atento às expectativas do mercado para os próximos meses antes de optar por alugar ou não um ativo. A indicação dos especialistas é que esse tipo de operação só seja realizada por investidores mais qualificados, com experiência na renda variável; e em momentos de baixa nos mercados.

Outro ponto para se atentar é a liquidez dos ativos. Se aquele FII não tiver muita demanda compradora ou vendedora, pode ser difícil repassá-los ou adquiri-los no fim do contrato de aluguel. Um ponto que ainda joga contra os aluguéis nessa indústria. “São poucas ofertas, o mercado está pouco maduro e ainda deve crescer muito nos próximos anos. Nesse momento, para o investidor de longo prazo, que não pretende fazer nenhum desinvestimento, o timing é ruim”, diz Paletta.

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