Consórcio de imóveis: conheça os cuidados fundamentais antes de contratar

Para as pessoas que estão planejando realizar o sonho da casa própria, mas não têm urgência de adquirir o bem, o consórcio de imóveis é uma ótima opção.

Como funciona

O tipo imobiliário funciona exatamente como o de veículo. Basta definir um valor da carta de crédito que deseja receber de acordo com formato do imóvel que tem em vista e aderir a um grupo.

Entretanto, o primeiro passo é encontrar uma adminisradora. Quem gerencia os consórcios no Brasil são instituições autorizadas pelo Banco Central (BC), o responsável por fiscalizar essa modalidade de crédito no País. Confira a lista das empresas habilitadas. São elas as responsáveis por gerir os recursos do grupo e aplicá-los, além de preservar os direitos e deveres de todos os consorciado.

O valor do bem é diluído em um prazo predeterminado e todos os integrantes contribuem ao longo desse período. Mensalmente (ou conforme estipulado em contrato), a administradora os contempla por sorteio ou lance com o crédito no valor do bem contratado, até que todos sejam atendidos. Isso pode durar até 15 anos e o número de cotistas pode chegar a 360 pessoas.

Lances

Caso o consumidor não seja contemplado por sorteio, ele pode tentar dar um lance para antecipar a compra de seu imóvel. É um mecanismo parecido ao de um leilão. O consorciado se oferece a pagar uma determinada quantia adiantada para receber o crédito a que terá direito. O membro do grupo que fizer a maior oferta é contemplado.

Cada administradora estabelece um valor mínimo e máximo para um lance, bem como as formas diferentes de fazê-lo.

Taxas e seguros

As mensalidades não têm juros, já que se trata de um valor fixo descrito no ato do contrato, mas há taxa administrativa e seguros (seguro de quebra de garantia, que é acionado sempre que há inadimplência do consorciado, seguro de vida e seguro-desemprego) que podem representar um aumento de até 20% sobre o custo do imóvel (depende de cada administradora), sem contar o fundo de reserva (que é facultativo, mas tem a finalidade de cobrir eventuais despesas bancárias de responsabilidade exclusiva do grupo), que pode custar até 5% em um consórcio de 180 meses, por exemplo.

Para entender melhor como esta arrecadação é cobrada, considere o seguinte exemplo: um grupo de 60 meses cujo valor do crédito é de R$ 30 mil e o fundo de reserva é de 2%.

2% dividido por 60 meses = 0,0333% ao mês 

0,0333% x R$ 30 mil = R$ 9,99 

Logo, o valor que o consorciado desse grupo pagará referente ao fundo de reserva é de R$ 9,99 ao mês, que será acrescido ao valor da parcela. Caso a quantia não tenha sido totalmente utilizada pelo grupo até o encerramento do consórcio, ela será devolvida proporcionalmente a todos os participantes que cumpriram com o contrato.

Vale lembrar que os valores das taxas de juros do financiamento ainda são superiores aos de um consórcio, cerca de 10% ao ano, dependendo da instituição financeira. Além disso, a Abac realizou uma pesquisa que mostra que quem investe em consórcio de imóvel consegue economizar cerca de 4,5 vezes mais do que se investisse o dinheiro numa poupança.

Uso do FGTS

Os consorciados que quiserem podem usufruir dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para liquidar ou complementar a carta de crédito e para composição de lance. Neste caso, as regras de uso do FGTS são as mesmas para quem está comprando via financiamento imobiliário. Além de o saldo só poder ser usado por trabalhadores com mínimo de três anos de contribuição, o mutuário não pode ter outro imóvel adquirido com recursos do fundo no mesmo município.

Consórcio imobiliário brasileiro

Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac), o total de participantes ativos superou os 887 mil em janeiro de 2019, 6,4% acima dos 834 mil do mesmo mês de 2018. Com 5,5% de alta, o tíquete médio mensal contribuiu para o aumento de 11,4% dos créditos comercializados no período e as vendas de novas cotas cresceram 5,6%.

Cuidados fundamentais

Por conta disso, preparamos com a ajuda da Abac alguns cuidados fundamentais antes de entrar em um consórcio, para que o investimento não se torne uma dor de cabeça. Confira:

1. Grupo – É imprescindível conhecer as características do grupo de consórcio do qual pretende participar. É necessário conferir informações como o valor das parcelas, qual a ordem da contemplação e se é possível adiantar as parcelas.

2. Contratos – Todas as informações de pagamento, contemplação, juros e duração devem estar contidas no contrato, para assegurar que sejam plenamente executadas. Vale a pena conferir o contrato de ponta a ponta para ter certeza de não haver futuras dores de cabeça com imprevistos.

3. Propagandas – Para ter certeza que sejam cumpridas as promessas feitas no anúncio do consórcio, verifique se todas estão previstas no contrato.

4. Pesquise – Antes de fazer parte de um grupo e assinar o contrato, busque informações sobre o assunto, converse com quem tem consórcio imobiliário ou já resgatou a carta de crédito. O Seu Imóvel encontrou no site do Banco do Brasil uma regulamentação sobre o sistema de compra.

5. Registro – Antes de fechar negócio, o interessado deve observar se o consórcio está registrado no Banco Central (BC), que regulamenta este tipo de acordo imobiliário, e também ler todas as cláusulas contratuais.

6. Assembleias – De acordo com a Lei 11.795/2008, os grupos de consórcio só são de fato constituídos após a realização da primeira assembleia. Elas são reuniões mensais que ocorrem entre os consorciados de um grupo e a respectiva administradora do consórcio. Os especialistas aconselham que o consorciado participe de todas as assembleias e tire possíveis dúvidas com a administradora.

7. Reajustes – Em consórcios de longo prazo, o contratante deve saber como e quando será feito o reajuste do valor total do bem contratado, para poder ter certeza de que mesmo após um ano de consórcio, ainda poderá pagar por ele, evitando assim futuras desistências ou endividamento. Faça uma simulação. Na página dos bancos e das administradoras é possível realizar uma análise.