Quando e como renegociar o seu aluguel?

O começo do ano é uma ótima oportunidade para organizar gastos, analisar gargalos financeiros e encontrar formas de economizar. E, de todos os boletos mensais, certamente o mais caro é o do aluguel. O valor passa por atualizações constantes, aumentando o custo de vida do morador. No entanto, é possível seguir algumas práticas para sofrer menos neste processo.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o valor do aluguel é reajustado anualmente, seguindo um indicador de mercado definido no contrato de locação. “A maioria dos contratos considera o IGP-M, mas existem contratos que se baseiam no IPCA”, ilustra Gerson Oliveira Filho, Diretor Comercial de Serviços Financeiros na Loft. 

Portanto, a primeira dica na hora de renegociar o ajuste do valor do aluguel é ter em mãos o contrato de locação. Porém, mesmo com o índice definido em contrato, o proprietário e o inquilino podem tentar um acordo para que o reajuste se alinhe mais à realidade do mercado e à necessidade de cada um.

Qual é o melhor período do ano para renegociar o contrato de aluguel?

Gerson argumenta que o melhor momento para renegociar o contrato de aluguel é quando está faltando 30 dias para o aniversário de um ano do contrato. “A imobiliária responsável pela locação comunica o inquilino sobre o reajuste e outros valores que possam ser acrescidos na correção do contrato”, situa. 

“Apesar de já estar previsto em contrato, inclusive, com a periodicidade e o índice imobiliário, é possível negociar o reajuste do aluguel. E a renovação é o momento ideal para isso”, adiciona o executivo.

IGP-M, IPCA ou negociação direta?

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é historicamente conhecido como o principal índice de reajuste de aluguel no Brasil. Calculado pela FGV, ele considera dados como a inflação ao consumidor, ao atacado e à construção civil. 

Porém, ele é mais sensível à variação cambial, o que pode prejudicar inquilinos em períodos de alta no dólar. Em janeiro de 2025, por exemplo, os contratos de aluguel podem um reajuste de 6,54%, segundo dados da Secovi-SP. Desta forma, um contrato de aluguel de R$ 2 mil vinculado ao IGP-M pode ser atualizado para R$ 2.130,80 neste mês.

+ IGP-M, IPCA ou negociação direta: como fazer o reajuste de aluguel?

O outro índice utilizado na negociação de reajuste de aluguel é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Calculado pelo IBGE, ele avalia o custo de vida de famílias de até 40 salários mínimos e é usado pelo Banco Central (BC) para ajustar as metas de inflação. 

Como os dois possuem bases de cálculo diferentes, é essencial que o proprietário e o inquilino saibam como eles são desenvolvidos para conhecer os cenários de variação e entenderem qual faz mais sentido para seu contrato.

O que considerar na hora de reajustar o aluguel?

O preço da locação de um imóvel é determinado por atributos técnicos, como localização, metragem, quantidade de quartos e estado de conservação. Mas, também, por atributos subjetivos, como a necessidade do proprietário de diminuir custos de manutenção ou a vontade de possuir uma renda adicional fixa. 

Para encontrar um valor justo e propor a negociação, compare o custo de aluguel com outros imóveis na mesma região. Utilize plataformas digitais para ajudar nesta comparação, assim você terá mais argumentos para solicitar o reajuste e não vai pesar a mão demais no processo.

+ Qual é o índice de reajuste de aluguel? Entenda de uma vez por todas

“E a negociação de contratos de aluguel deve sempre ser documentada e acordada formalmente entre as partes, preferencialmente por escrito, para evitar discussões futuras”, sugere o advogado Alisson Santos, cofundador da Delta AI. “É importante que ambas as partes estejam atentas às cláusulas de revisão e reajuste previstas, para garantir que os ajustes sejam feitos dentro dos limites acordados”.

Ele recomenda a revisão periódica do documento em acordos de longo prazo. “Para garantir que o acordo permaneça justo para ambas as partes. Em caso de mudanças, um aditivo simples deve ser feito e assinado”, sugere. 

E se não houver acordo?

Caso o inquilino e o proprietário não entrem em acordo sobre o valor do reajuste ou outra cláusula do contrato, vale o que está previsto no documento assinado previamente. Se o cenário não for aceitável para um dos lados, ambos podem acordar em cancelar a renovação do aluguel após o período firmado. 

Nesse caso, o inquilino deve devolver o imóvel, realizar a vistoria de saída e acertar os débitos e contas vencidas e a vencer”, pontua Gerson.