Quais são as principais taxas do financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo oferecida por instituições financeiras, destinado à aquisição de imóveis novos ou usados, em construção ou até um terreno, para fins habitacionais ou de comércio. Ou seja, com ele, é possível adquirir a casa própria mesmo sem recursos suficientes para comprá-la à vista. No entanto, segundo Marcelo Prata, CEO da Resale, startup que desenvolve soluções para gestão e venda de imóveis, a concessão tem quatro taxas e mais um outro valor não incluso nas parcelas pagas mensalmente, mas que é devido.

“Para contratar o auxílio, o banco tem que avaliar o imóvel, fazer a análise jurídica dos vendedores e analisar a documentação do imóvel. Portanto, essa despesa é o custo de contratação que é pago na hora de fazer o contrato juntamente com a empresa. As instituições financeiras permitem que ele seja colocado junto ao financiamento, mas isso não é uma regra”, esclarece o CEO.

Ele conta ainda como funciona o cálculo da amortização e das tarifas cobradas pelo empréstimo. “Por exemplo, se eu pego emprestado R$ 500 mil, eu tenho que devolver esse valor. Então, todo o mês se pagará uma parte disso, até liquidar o saldo devedor. Mas na parcela não se paga apenas a amortização, pois a financeira não vive disso. Ela vive de juros. Então temos amortização mais tarifas. Estes valores são sempre calculados em função do quanto se deve para a instituição. Se no primeiro mês deve-se R$ 500 mil, no segundo se deve um pouco menos, pois foi quitada uma parte. Os encargos se baseiam, então, no que se deve para o banco e é por isso que eles vão diminuindo, pois o saldo devedor está sendo abatido”, explica Prata.

O terceiro e quarto componentes do financiamento imobiliário correspondem aos seguros de Morte ou Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). O primeiro cobre o saldo em caso de falecimento, acidente, paralisia e mutilação. Ou seja, caso ocorra um deles, a garantia quita o trato com a instituição financeira e os herdeiros não precisam pagá-lo. Esse subsídio é calculado proporcionalmente aos titulares do acordo. “Se eu entro com este recurso junto com minha esposa (metade da renda comprovada era minha e a outra dela) e um de nós falecer, apenas metade da dívida será paga. Se eu for o único titular e morrer, toda a dívida será resolvida”. O MIP também é calculado de acordo com a idade. Por isso, pessoas mais velhas terão uma transação mais cara, pois o risco é maior.

Já o DFI cobre o valor do imóvel em caso de enchente, raios, incêndio. E, por último, existe uma taxa de administração, geralmente de mais ou menos R$ 25 para cobrança e boletos. “São estes quatro fatores que compõem a parcela de um empréstimo imobiliário. Uma recomendação importante para quem busca um financiamento é olhar também o Custo Efetivo Total (CET). Tanto os tributos, como a taxa de administração e os seguros podem variar de banco para banco. Então, o Banco Central criou essa metodologia para que o consumidor enxergue e possa comparar as taxas embutidas no negócio.

O que acontece, segundo Prata, é que muitas financeiras divulgavam apenas os encargos, sem mostrar o preço das proteções. “Um fala ‘minha taxa de juros é de 8% ao ano’ e o outro diz ‘a minha é 7%’. Só que o seguro da financeira que oferece 7% é mais alto do que aquele oferecendo 8%, por exemplo”, alerta Marcelo. “Assim, diversas pessoas escolhiam um financiamento com juros baixos, mas sem saber que estavam pagando mais por ele do que em outras instituições, porque não observaram as despesas desse amparo. Daí a importância do CET. As instituições financeiras são obrigadas a divulgar esse número na hora da contratação. O CET é calculado caso a caso. O mesmo benefício, para o mesmo imóvel, com o mesmo valor, vai ser mais barato para alguém de 20 anos do que de 50 anos”, declara o profissional.