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A possibilidade de conseguir grandes descontos e a praticidade das negociações online têm contribuído para a popularização dos leilões de imóveis no Brasil. Empolgados com a possibilidade de comprar a própria casa por um preço abaixo do mercado, são muitos os brasileiros que investem nesse tipo de negócio.
No entanto, é comum que os imóveis ainda estejam ocupados pelos antigos moradores depois do arremate. O que o comprador deve fazer neste caso?
Os leilões judiciais são aqueles cujo processos tramitam no Poder Judiciário quando os imóveis são penhorados e submetidos à hasta pública para quitar os débitos do devedor com o credor. Já os leilões extrajudiciais – realizados por instituições financeiras – são aqueles em que, por conta da inadimplência de um contrato, o imóvel é levado a leilão.
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De forma geral, os imóveis disponibilizados em leilão são resultados de processos judiciais direcionados a empresas que faliram ou são leilões extrajudiciais para de companhias que decidiram leiloar parte dos seus ativos. Estes imóveis também podem ser oriundos de pessoas físicas que deixaram de realizar o pagamento de dívidas relacionadas ao bem, como o financiamento imobiliário, IPTU ou o condomínio.
Quando o imóvel vai a leilão existe um edital que indica em que condições ele está, inclusive se ele está ocupado ou não. Em caso de desocupação, a pessoa interessada no bem pode até mesmo agendar uma visita para conhecê-lo. Porém, grande parte dos imóveis disponibilizados em leilão é resultado do não pagamento de dívidas relacionadas ao bem.
Por isso, é comum que o antigo proprietário ainda esteja morando na casa quando a instituição financeira toma posse e a disponibiliza em leilão como tentativa de recuperar os gastos da inadimplência. Nestes casos, a visita não é permitida.
Considerando que o imóvel está ocupado, existem dois caminhos que o comprador pode seguir: um para leilões judiciais e outro para leilões extrajudiciais.
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No caso de um leilão judicial, o arrematante deve realizar a expedição de carta de arrematação assinada pelo leiloeiro e, então, homologar a arrematação pelo juízo, explica Marina Piccolotto Nori, advogada imobiliária do escritório Machado Meyer Advogados.
“Depois disso, o novo proprietário paga o ITBI, realiza a baixa da penhora que originou o leilão judicial na matrícula do imóvel e pode solicitar a imissão na posse do imóvel”, contextualiza. Desta forma, o arrematante se torna, de fato, proprietário do bem e se livra dos problemas que eventualmente levaram aquele imóvel à leilão em primeiro lugar.
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A advogada explica que após a expedição da carta de arrematação, é possível começar o processo para solicitar a retirada dos atuais moradores do imóvel. “Inexistindo impugnações do devedor, o arrematante deverá requerer a imediata expedição de mandado de imissão na posse, por meio de petição apresentada no próprio processo no qual o imóvel foi arrematado”, explica Mariana.
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A estratégia para leilões extrajudiciais é parecida, mas possui algumas particularidades. Entre os principais direitos e deveres do arrematante estão a expedição de ata de arrematação pelo leiloeiro, o título aquisitivo da compra, o pagamento do ITBI e a imissão na posse do imóvel.
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“Após a arrematação, recomendamos o envio de notificação extrajudicial, enviada por correios, solicitando a desocupação do imóvel em 15 dias, sob pena de ajuizamento de ação de imissão na posse”, sugere Marina.
Ela orienta que é possível realizar a imissão na posse ‘amigável’, combinando um prazo maior para liberação do imóvel e entrega das chaves, formalizado por um termo de acordo de desocupação.
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“Caso nenhuma dessas alternativas seja frutífera, o arrematante deverá ajuizar ação de imissão na posse no foro competente do local do imóvel arrematado, em face do devedor fiduciante e terceiros ocupantes”, complementa.
Existe muita confusão sobre o tipo de ação que o arrematante deverá ajuizar na hora de solicitar a retirada dos antigos moradores. Na prática, trata-se de um dispositivo especial e não de uma reintegração de posse ou ação de despejo, por exemplo.
“A ação de despejo não seria aplicável nesta situação, já que estamos tratando de propriedade e não de locação”, explica Marina. “A ação de reintegração de posse também não seria aplicável, já que o arrematante nunca exerceu a posse sobre o imóvel, mas possui dificuldade em usar, gozar e dispor da sua nova propriedade. Por isso, a única ação judicial cabível é a ação de imissão na posse”, comenta.
O advogado Eduardo Perazza, também do escritório Machado Meyer Advogados, explica que não há um prazo previsto em lei para a solicitação da imissão da posse desocupação, tanto para leilões judiciais, quanto extrajudiciais. Porém, ele recomenda que o processo seja iniciado logo após a arrematação do bem.
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“Considerando que o devedor possui o prazo de 10 dias úteis após a juntada do auto de arrematação assinado ou intimação da decisão homologatória da arrematação para apresentar impugnações quanto à arrematação, recomenda-se que o arrematante apresente esta petição assim que for finalizado este prazo”, sugere Perazza.