Quais são os tipos de financiamento imobiliário mais vantajosos para investidores?

A compra de um imóvel envolve muito mais do que o preço envolvido no negócio. Para muitos, a realização do sonho da casa própria contempla aspectos pessoais como a localização no bairro onde vivem os pais ou a proximidade com as melhores escolas para os filhos. Para outros, trata-se de um investimento que, cedo ou tarde, precisa trazer retorno financeiro.

Do ponto de vista do investidor, a primeira pergunta a ser feita é: a compra de um imóvel é, de fato, o melhor investimento? “A discussão é complexa”, diz Rafael Sasso, cofundador da plataforma de comparação de taxas Melhortaxa. “Depende do capital do investidor e do que ele quer: por exemplo, se busca rentabilizar com o aluguel ou com a revenda”, completa.

A lista de aspectos que devem entrar na conta inclui o estudo sobre a valorização do bairro, os preços comparativos de metro quadrado na cidade, o custo dos impostos, a margem de risco em caso de vacância ou mesmo por sofrer calote do inquilino. E mais importante ainda: uma boa negociação com o vendedor. “O contexto atual está mais propício para conseguir um bom negócio”, analisa Caio Carra, cofundador e COO da plataforma digital de crédito imobiliário CredHome.

Caio explica que, diante da desaceleração da economia, as incorporadoras precisam de capital de giro para manter a saúde financeira e, ao mesmo tempo, estão com o estoque de imóveis cheio. Isso se soma a um ambiente de taxa de juros baixa – de acordo com levantamento da Melhortaxa, a média brasileira no financiamento imobiliário é de 7,5% ao ano.

“Os investidores estão voltando ao mercado imobiliário”, afirma. “Quem tem capital para isso consegue descontos superiores a 20% na compra”, conclui Caio. Ou seja, em termos gerais, o momento é bom para quem quer comprar.

Perfil de investimento

No contexto atual de juros baixos, até para quem dispõe do valor total para a compra do imóvel pode ser vantajoso contratar um financiamento. Uma vez que os juros podem ser negociados a taxas até inferiores a 7,5% ao ano, manter parte dos ativos em investimentos de maior liquidez é uma boa estratégia. O perfil do investidor é que irá determinar qual é o modelo de aquisição mais adequado. 

Para quem goza de estabilidade econômica – por exemplo, quem recebe renda de outros ativos e/ou tem baixo ou zero risco de demissão –, mas tem menos capital para investir, o financiamento tradicional (composto de juros + taxa referencial, atualmente zerada) ou o financiamento fixo (cuja taxa está em torno de 8% a 9%, mas não aumenta nem diante de um quadro de Selic e/ou inflação altas) é mais interessante. 

Já para o comprador que tem patrimônio de alta liquidez e é capaz de aumentar o investimento quando necessário, a melhor escolha é a linha de crédito composta da somatória de juros (neste modelo de financiamento, a Caixa chega a taxas de 2,95%) + Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A inflação acumulada dos últimos 12 meses foi de 3,3%. Ou seja, hoje, este investidor pode conseguir uma taxa total inferior a 6,5%.

O problema deste formato é a volatilidade da economia brasileira. Caso a inflação ultrapasse os 6% ao ano, esta linha de crédito já se torna menos competitiva. Neste caso, o investidor deve aportar seu capital para adiantar o pagamento do imóvel.

Outras formas de investir no mercado imobiliário

Para o investidor que acredita que o mercado imobiliário é uma boa aposta, mas não tem capital suficiente para a compra de um imóvel ou não está apto a encontrar um bom negócio, existe um outro formato atraente: fundos imobiliários.

Funciona assim: você compra uma cota de um fundo imobiliário que investe em um novo condomínio, loteamento, shopping, centro empresarial ou qualquer outro empreendimento similar. A administração do fundo faz a gestão dos recursos e, conforme o negócio gera lucro, ela remunera seus participantes com dividendos proporcionais ao resultado obtido e ao tamanho de sua cota – há cotas disponíveis por menos de R$ 5 mil.

“Geralmente, esses fundos têm liquidez e expõem o investidor a menos riscos”, explica Rafael Sasso. “Por outro lado, é cobrada taxa de administração, que pode ser alta”, conclui.