Imóvel ou renda fixa: qual investimento é melhor no atual cenário?

Neste mês de junho quis trazer um tema diferente e que deve despertar sua reflexão, caro leitor: investir Imóvel ou renda fixa?

No Brasil existe uma “aura” quando se fala de investimento em imóveis. Provavelmente você já puxou uma conversa sobre investimentos com seus pais, avós ou amigos.

Aqui estamos falando de investimento sob a melhor definição da palavra: aumento de patrimônio com renda mensal. De um lado, temos esse desejo e o esforço empreendido para a conquista da casa própria ou investimento em imóveis físicos em busca de complemento de renda através de aluguéis e claro, a segurança de ver seu dinheiro “de pé”, ali na rua; e na outra ponta temos o mercado financeiro, com centenas de alternativas em renda fixa equivalentes ao investimento em um imóvel na sua essência, ou seja, buscando a correção do valor aplicado mais um rendimento mensal.

Meu objetivo é, de forma descomplicada, expor essas duas modalidades, citando exemplos, e explorar suas características para lhe auxiliar na tomada de decisão.

Como estamos falando do investimento sob a ótica de conquistar uma renda mensal, vamos comparar o investimento em imóveis físicos e falar sobre a LIG-Letra Imobiliária Garantida: emitida por bancos, trata-se de uma modalidade de investimento que, para pessoas físicas, além de trazer uma rentabilidade acima dos outros ativos, também é isenta do imposto de renda!

Qual a diferença entre você ver seu investimento fisicamente na forma de um imóvel, residencial ou comercial; ou por meio da tela do seu celular ou computador, no seu portfólio de investimentos?

Citemos alguns pontos importantes sobre cada um:

Imóvel

Fatores muito importantes a se considerar ou, em outras palavras, o “risco” de se investir em imóveis:

– Será que a região escolhida para a aquisição ou construção do imóvel tende a se valorizar? Sendo mais pragmático: quais os fatores poderiam impactar essa valorização? Infraestrutura urbana, conveniência, segurança, dentre outros;

– Custos com manutenção: contas de consumo, condomínio, pintura, impostos ou mesmo reparos são custos estão presentes, sem exceção;

– Vacância: se a ideia é alugar, é importante considerar o tempo que o imóvel poderá ficar vago entre um contrato de aluguel e outro (e precisar bancar os custos mensais sem “entrada” de recursos);

– Administração: seja terceirizada (via imobiliária) ou não, haverá a necessidade de garantir o pagamento do aluguel e eventualmente, lidar com maus inquilinos, seja sob a ótica de inadimplência, seja sob a ótica de cuidar do imóvel/ patrimônio;

– Liquidez: se o investidor precisar de parte ou total do recurso, tem condições de se desfazer rapidamente do imóvel a um valor conveniente?

– Outros aspectos incontroláveis que podem impactar a valorização, bem como a oferta e demanda do mercado, como o cenário pandêmico que estamos vivendo.

Existem alguns métodos para precificação de imóveis, então utilizaremos o chamado método da renda, para exemplificar a compra de um imóvel com o intuito de gerar renda através de aluguel:

Suponha que você compre um imóvel para investimento por R$ 500.000 e tenha feito um estudo que naquele condomínio ou bairro, a média de aluguel para imóveis similares seja de R$ 1.500 por mês.

Desconsiderando custos de depreciação, vacância e outras variáveis, você teria uma renda de R$ 18.000 por ano. Para saber a rentabilidade do investimento, basta dividir o valor gerado pelos aluguéis durante o ano pelo valor atual do imóvel, e multiplicar por 100.

Neste exemplo teríamos: 18.000/500.000, ou seja, o imóvel que você acabou de investir está gerando para você uma rentabilidade de 3,6% a.a e poderá ter o contrato de aluguel corrigido pelo IGP-M, como é de praxe no mercado.

Vamos mostrar então como fica um contrato de locação de 5 anos tendo como base esse exemplo, com o aluguel corrigido anualmente pelo IGP-M, o qual atinge uma renda mensal de R$ 2 mil ao final do 5º ano. Para os cálculos, consideramos a projeção do IGP-M para os próximos 12 meses disponível no Boletim Focus, supondo que se mantenha a mesma por todo o período.

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