FIIs ou REITs: qual opção vale mais a pena para o investidor?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) atraem cada vez mais os investidores que buscam rendimentos mensais, liquidez e proteção contra a inflação aliados a uma gestão profissional. Quem gosta desses ativos pode também se interessar pelos ‘primos estrangeiros’ dos FIIs: os REITs (sigla para Real Estate Investment Trust).

Os ativos imobiliários dos Estados Unidos são entendidos como uma empresa listada na bolsa e podem se alavancar via crédito bancário, coisa que não é permitida no mercado de FIIs. Os REITs distribuem 90% de seu caixa aos investidores, mas, ao contrário do Brasil, nos EUA os dividendos são tributados. Conheça as principais diferenças entre os dois ativos.

Por terem uma estrutura um pouco diferente, os fundos imobiliários dos Estados Unidos não podem ser comparados diretamente com os FIIs, defendem especialistas ouvidos pelo E-Investidor. Mas isso não é necessariamente uma notícia negativa. Juntos, os ativos podem garantir ao investidor uma rentabilidade passiva, via FIIs, e um ganho de capital em dólar, com os REITs.

“São classes de ativos muito diferentes, que se complementam no portfólio. Com REITs, você tem uma exposição ao dólar e está presente na economia mais madura do mundo”, diz Marcos Freitas, sócio da Panorama Capital.

A diversificação internacional é, inclusive, uma das principais vantagens oferecidas pelos investimentos em REITs. Por oferecerem acesso ao maior mercado imobiliário e economia mais desenvolvida do mundo, esses ativos protegem a carteira dos riscos intrínsecos à economia do Brasil.

Vale a pena mesmo com a alta dos juros?

A alta dos juros no Brasil, iniciada no fim de 2021, penalizou as cotas dos fundos imobiliários nacionais. Muitos agora negociam a um valuation bem abaixo de suas médias históricas; um momento bastante atrativo de entrada, visto que o Banco Central está cada vez mais perto do patamar terminal de Selic.

Nos Estados Unidos, porém, o Federal Reserve (Fed) começou recentemente o aperto monetário e dá indícios de que deve continuar o movimento de alta nos juros por algum tempo. É a vez dos ativos americanos sofrerem o que os brasileiros passaram desde o ano passado.

Nesse contexto de incerteza com os juros, ainda vale a pena apostar nos REITs? Depende do objetivo do investidor.

Como o Brasil se aproxima do ponto de inflexão nos juros, que deve beneficiar os FIIs, o curto prazo é mais favorável para os ativos imobiliários brasileiros. Porém, no longo prazo, a alocação em REITs ainda se justifica.

“Nossa perspectiva é de que os FIIs estão mais atrativos em termos de valuation, pois atualmente negociam com uma gordura bem superior ao padrão histórico. Os REITs ainda valem a pena em termos de diversificação, mas a nossa sugestão é ter no máximo 5% do portfólio”, explica Felipe Paletta, sócio e analista da Monett. Por conta do cenário macro, a dica do analista é dividir a parcela de alocação em fundos imobiliários em duas: dois terços para FIIs, um terço para REITs.

Mesmo que atualmente remunerem o investidor com um dividend yield menor, na média histórica, os REITs têm um retorno relevante se observada a média da última década. Por isso, são boas opções mesmo que o cenário pela frente ainda seja desafiador, defende Luiz Lessa, diretor de mercado de capitais na Pia Residential.

“Não é uma competição com os FIIs, que geram uma renda passiva em real. Estamos falando de um investimento voltado para uma diversificação de carteira, que gera uma renda passiva em dólar, uma moeda forte, e que historicamente sobre performa em relação aos investimentos no Brasil”, diz.

Como fazer esse investimento

Os investidores brasileiros que quiserem diversificar parte dos portfólios com alocação internacional via REITs, podem fazer esse investimento de diferentes formas. Por meio de uma corretora, que permitirá que o investidor acesse e negocie diretamente nos EUA os ativos; ou via ETF (Exchange Traded Funds) e BDRs (Brazilian Depositary Receipts).

Para quem está começando neste mercado, a recomendação dos especialistas é escolher opções mais simples, ou até delegar a responsabilidade para um gestor profissional. “É um mercado muito sofisticado e com um grau de complexidade maior do que os nossos FIIs. O investidor médio deveria tomar muito cuidado ao investir em REITs específicos, acredito que a melhor forma de fazer isso é via índices ou através de gestores especializados”, diz Marcos Freitas, da Panorama Capital.

Mas, se a opção for a alocação direta nos EUA, alguns segmentos dentro da indústria de REITs podem ser opções mais resilientes frente ao momento macro; e, portanto, mais atrativas aos investidores brasileiros.

Uma alternativa boa para o atual cenário são os REITs de equity, que, assim como os FIIs de tijolo, investem em ativos imobiliários reais. Os segmentos disponíveis nos fundos de equity são os mais diversos. É possível investir em escritórios, shoppings e hotéis, como no Brasil, mas também em parques de diversão ou campos de golfe.

“Existe uma gama infinita de alternativas, mas os mais procurados atualmente continuam sendo os atrelados a equity. O ideal é buscar, dentro desse grupo, aqueles empreendimentos imobiliários que são mais resilientes a esse período de recessão econômica, como empreendimentos residenciais voltados à força de trabalho, por exemplo”, afirma Lessa, da Pia Residential.

Outro segmento que pode ser interessante, na visão de Franklin Tanioka, sócio e head de research da RBR Asset, são os self storage – galpões pequenos alugados para pessoas físicas guardarem móveis ou itens pouco utilizados no dia a dia. Esses empreendimentos são muito comuns nos Estados Unidos, embora ainda incipientes no Brasil. “É um negócio resiliente, conhecido nos EUA como o setor dos quatro Ds – death, dislocation, downsizing e divorce”, destaca o head da RBR.

Os quatro Ds são fatores que garantem a demanda desses galpões nos EUA, explica Tanioka: quando uma pessoa morre e é preciso guardar seus itens em algum lugar; durante uma mudança para outra localidade onde não é possível levar todos os bens; ou para uma casa menor, um fator importante durante este período de possível recessão; e divórcio. “É um setor que tem as margens mais altas, pois é um serviço super simples e e custos baixos pois exige poucas pessoas para funcionar”, afirma.

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