O que é e como funciona o repasse imobiliário?

O sonho da casa própria no Brasil tradicionalmente é impulsionado pelo financiamento imobiliário. No entanto, por tratar de um valor alto que precisa ser pago em um prazo de até 35 anos, é comum que algumas pessoas desistam do crédito no meio do caminho. O repasse imobiliário é a solução criada para estes cenários. 

Ele é uma ferramenta que permite que o credor de um financiamento imobiliário possa revender ou doar o financiamento que ele se comprometeu a pagar. Na prática, uma nova pessoa se torna responsável pelo restante da dívida e o comprador original se livra das parcelas futuras.

Por que realizar um repasse imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo concedida por instituições financeiras para quem deseja comprar ou reformar um imóvel. Buscada quando o potencial comprador não tem o dinheiro em mãos para pagar o bem à vista, a ferramenta oferece taxas de juros mais brandas e parcelas mais acessíveis que outros tipos de crédito.

Não à toa, mais de R$ 250 bilhões foram cedidos em crédito imobiliário no ano de 2023, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Foi o segundo melhor ano da série histórica apurada pela associação, atrás apenas de 2021. 

Como o financiamento habitacional disponibiliza um valor alto para a compra do imóvel, é habitual que o tomador precise arcar com muitas parcelas, que devem ser quitadas em um prazo de até 420 meses. 

Não é raro, portanto, que algumas pessoas não consigam ou não queiram lidar com essa dívida depois de determinado período. Seja porque elas querem um imóvel maior, precisam de mudar de cidade, perderam a fonte de renda ou passaram por um divórcio.

“O repasse imobiliário é o processo de transferência/cessão de um financiamento bancário para um terceiro interessado”, explica o advogado Amadeu Mendonça, especialista em negócios imobiliários e sucessão patrimonial. 

Ao realizar o repasse imobiliário, a propriedade vinculada àquela dívida se torna responsabilidade de outra pessoa e o financiamento continua ativo. Este procedimento, porém, só é concluído se houver autorização do banco em que o crédito foi tomado.

Como funciona o repasse imobiliário?

Além de encontrar um comprador, o vendedor do financiamento imobiliário precisa informar a instituição financeira que deseja realizar o repasse imobiliário. Importante pontuar que alguns contratos não permitem essa ação, portanto é fundamental entender se existe a opção prevista. 

O banco realiza uma análise de crédito do comprador interessado para verificar se ele tem condição de dar continuidade ao pagamento das parcelas restantes. “A instituição analisa a capacidade financeira, salário, regime de casamento, profissão, entre outro pontos. É como se fosse um novo financiamento”, enumera Amadeu.

Caso a autorização seja concedida, a instituição financeira cria um novo contrato indicando como e por quem o imóvel será quitado.

Contrato de gaveta

Quando o banco não autoriza o repasse imobiliário, seja por falta de confiança no futuro comprador ou atrasos de pagamento do atual devedor, muitas pessoas recorrem a um “contrato de gaveta” para realizar o repasse imobiliário. 

Trata-se de um acordo informal em que o novo comprador passa a pagar as mensalidades do financiamento imobiliário ao atual proprietário do crédito. Esta pessoa, então, se compromete a realizar o pagamento para o banco.

Na prática, porém, o processo envolve muitos riscos. “O adquirente nunca vai ter uma segurança real. Pode ser que o vendedor não repasse os pagamentos ao banco e a instituição leve o imóvel a leilão”, alerta Amadeu.

Também pode acontecer do proprietário não repassar o bem para o nome do comprador quando o financiamento chegar ao fim, por exemplo, além de diversos outros perigos relacionados aos contratos de gaveta. 

Como realizar o repasse imobiliário:

O caminho até tirar o seu nome e colocar o de outra pessoa no contrato de financiamento imobiliário envolve muitas etapas. Confira um passo a passo para realizar o processo sem correr riscos: 

1. Analise o contrato: verifique as cláusulas existentes no acordo original firmado com o banco e entenda se o repasse imobiliário está previsto;
2. Faça um bom negócio: encontre uma pessoa de confiança que esteja interessada no imóvel financiado e seja transparente na venda. O vendedor deve concordar com o preço que receberá pelas parcelas já pagas e o comprador precisa estar ciente do valor que ainda deve ser pago ao banco;
3. Vistoria do imóvel: Tanto comprador quanto vendedor do imóvel adquirido via financiamento imobiliário precisam realizar esta etapa para evitar fraudes e potenciais discordâncias futuras;
4. Prepare os documentos: o banco solicita uma série de documentos que comprovam a capacidade do comprador de assumir a dívida do financiamento. Por isso, é importante se preparar para entregar comprovante de renda, certidão de casamento (se houver) e outros documentos de identificação;

Geralmente, os bancos determinam que o valor da parcela não seja maior do que 30% da renda mensal do comprador. 

5. Averbação de transferência: depois de aprovado no banco, ambas as partes devem comparecer ao cartório para assinar o novo contrato. Nesta etapa, é necessário pagar taxas para lavrar um novo registro, como o custo de avaliação de imóveis e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Por conta da alienação fiduciária, mesmo após todo este processo, o banco continua sendo o proprietário legal do imóvel financiado. O repasse imobiliário trata especificamente sobre o financiamento imobiliário. Só após ser totalmente quitado é que o bem passa para o nome do comprador. 

Pontos de atenção na hora do repasse imobiliário

Amadeu argumenta que o principal cuidado que o comprador deve ter ao realizar o repasse imobiliário é avaliar se o imóvel de fato corresponde ao registro indicado em contrato. “É importante observar se ele está no valor de mercado e se não tem nenhum problema estrutural”, indica. 

“Também é fundamental que as pessoas tenham consciência da importância da aprovação do banco no processo. Se elas resolverem recorrer a um contrato de gaveta, os riscos são muito maiores”, acrescenta. Além disso, é essencial ter a atenção redobrada para o contrato de repasse.