Crédito: CarlosEduardo/AdobeStock
Entre 2013 e 2023, a cidade de Campinas, no interior do estado de São Paulo, foi o palco do lançamento de 43,344 mil imóveis novos. De acordo com um estudo da Urban Systems, consultoria de inteligência de mercado, as macrozonas Vila Industrial, Jardim Aurélia e Jardim Ieda concentraram 35,3% do total lançado. E a maior parte destes empreendimentos é voltado para unidades com até 45 m² de área útil.
A Vila Industrial, bairro da zona central de Campinas, registrou 5.298 lançamentos no período. O boom da região aconteceu em 2019, quando 1.406 unidades foram lançadas. O Jardim Ieda, que ocupa a segunda colocação entre os bairros com maior número de lançamentos, registrou 5.007 nos últimos 10 anos. Já o Jardim Aurélia fecha a década com 5.001 apartamentos lançados.
Campinas é a 14ª cidade mais populosa do Brasil e a terceira mais populosa de São Paulo. Portanto, não deixa de ser natural que o mercado imobiliário regional reproduza características observadas em território nacional. Não à toa, 46% dos apartamentos lançados nos últimos dez anos possuem até 45 m². Foram 19.970 imóveis lançados, sendo que 18.398 deles foram vendidos, segundo o estudo.
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Até 45 m² | 482 | 193 | 1.411 | 862 | 162 | 2.874 | 2.281 | 1.905 | 4.126 | 3.476 | 2.198 | 19.970 |
| De 46 a 55 m² | 425 | 846 | 667 | 149 | 656 | 1.089 | 1.190 | 980 | 1.461 | 685 | 389 | 8.537 |
| De 56 a 80 m² | 1.321 | 1.348 | 790 | 529 | 260 | 444 | 156 | 487 | 964 | 862 | 1.056 | 8.217 |
| De 81 a 115 m² | 465 | 590 | 129 | 127 | 204 | 481 | 498 | 370 | 237 | 449 | 425 | 3.975 |
| Mais de 115 m² | 203 | 253 | 21 | 94 | 4 | 294 | 97 | 146 | 529 | 523 | 481 | 2.645 |
| TOTAL | 2.896 | 3.230 | 3.018 | 1.761 | 1.286 | 5.182 | 4.222 | 3.888 | 7.317 | 5.995 | 4.549 | 43.344 |
“A cidade se comporta como o restante do País, mas tem um morador de perfil interiorano. As pessoas buscam a qualidade de vida do interior, mas esta é uma grande metrópole”, analisa José Augusto Viana Neto, Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP).”Por isso, as casas térreas conquistam tanta liquidez, com pouca oferta e um valor de mercado alto”, complementa.
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Apesar disso, os imóveis na faixa entre 46 e 55 m² de área útil foram aqueles que apresentaram a melhor absorção, confirmando a demanda robusta por apartamentos compactos. “O tamanho das unidades está ligado ao preço final da propriedade. O custo de um apartamento maior, com o mesmo metro quadrado, inviabilizaria a compra para muitas pessoas”, observa José.
E a maior parte dos apartamentos vendidos em Campinas eram de 2 quartos, o que representa 70,5% do total. Apenas 2.645 apartamentos com mais de 115 m² foram lançados na cidade – cerca de 240 por ano.
“Durante a pandemia, houve um aumento muito grande nos custos de construção e preço dos insumos. A cadeia produtiva mundial precisou se reorganizar e o valor dos apartamentos subiu para acomodar os preços mantendo margens sustentáveis”, explica Pedro Dodadon, CEO do Grupo ADN. A construtora ADN desenvolveu dois empreendimentos na cidade de Campinas que, juntos, têm um VGV de R$ 200 milhões
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Juntos, os dois edifícios abrigam mais de 800 unidades com metragem média de 40 m². “O tamanho é este para atender a capacidade de compra dos clientes. Quando observamos a renda média da população e o incentivo de programas como o Minha Casa, Minha Vida, vemos que a metragem está em linha com o orçamento das pessoas e a otimização dos espaços”, acrescenta o exectuvo.
O levantamento da Urban Systems também mostra que 35% dos apartamentos lançados nos últimos 10 anos em Campinas custam até R$ 250 mil. O destaque fica por conta de 2018, quando 2.947 unidades se enquadraram nesta faixa de valor.
Além disso, 64,8% dos imóveis lançados têm um valor de venda de até R$ 450 mil, com uma média de 2.396 apartamentos vendidos anualmente. Em contrapartida, Campinas recebeu apenas 3.206 apartamentos na década custando mais de R$ 1,3 milhão, sendo que 1.802 foram lançados nos últimos três anos.
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E a perspectiva do mercado é que os preços continuem subindo. “O mercado está aquecido. Existe um grande volume de lançamentos, ao mesmo tempo que se observa uma escassez de mão de obra”, contextualiza Pedro.
Na última década, 41,8% dos apartamentos lançados em Campinas foram vendidos na faixa de preço entre R$ 5 mil/m² e R$ 7 mil/m².
No entanto, é possível notar grandes contrastes no custo do metro quadrado de acordo com cada região da cidade. O distrito mais valorizado é o Centro/Cambuí, onde o metro quadrado está avaliado em cerca de R$ 13.521, e o valor médio dos apartamentos comercializados na região foi de R$ 1,3 milhão.
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O segundo bairro mais valorizado da cidade é Chácara da Barra, onde o metro quadrado está avaliado em R$ 11.508 e o preço médio dos apartamentos é R$ 1 milhão. Do outro lado deste espectro, o valor do metro quadrado no Jardim Aurélia custa cerca de R$ 5.847 e o preço médio dos imóveis transacionados no bairro foi de R$ 245 mil.
| Macrozona | Custo do metro quadrado | Preço médio (R$) |
|---|---|---|
| Centro / Cambuí | R$ 13.521 | R$ 1.325.306 |
| Chacára da Barra | R$ 11.508 | R$ 1.053.572 |
| Guanabara | R$ 10.869 | R$ 674.935 |
| Parque Taquaral | R$ 9.558 | R$ 574.101 |
| Chapadão | R$ 9.294 | R$ 600.228 |
| Sousas | R$ 9.135 | R$ 498.556 |
| Parque Ecológico | R$ 8.880 | R$ 622.948 |
| Vila Industrial | R$ 7.768 | R$ 446.492 |
| Dic’s | R$ 7.661 | R$ 398.327 |
| Vila Marieta | R$ 7.579 | R$ 524.249 |
| Nova Aparecida | R$ 6.284 | R$ 358.398 |
| Barão Geraldo | R$ 6.177 | R$ 248.534 |
| Jardim Ieda | R$ 6.051 | R$ 251.724 |
| Jardim Aurélia | R$ 5.847 | R$ 245.855 |