Isenção de imóvel no IR: quando você não precisa pagar o imposto?

Ao comprar, vender ou herdar um imóvel, é necessário informar essa transação para a Receita Federal por meio da Declaração anual do Imposto de Renda. Porém, em muitos casos, o contribuinte não precisa arcar com qualquer tributo, pois o recolhimento do Imposto de Renda só é necessário quando existe ganho de capital.

Na prática, se o contribuinte vendeu um imóvel e comprou outro imóvel pelo mesmo valor em 2023, ele está isento do Imposto de Renda. Isto acontece porque essa movimentação financeira não necessariamente representou uma evolução no patrimônio daquele cidadão.

“A isenção citada só é aplicada se a compra do novo imóvel ocorrer no prazo de 180 dias e tem sua contagem iniciada a partir da data de celebração do contrato de venda do imóvel anterior. A isenção não se aplica em gastos para a construção de imóvel, continuidade de obras em imóvel em construção, ou ainda, benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte”, explica Charles Gularte, vice-presidente de Operações da Contabilizei.

Para saber se a venda do imóvel estará isenta ou não do Imposto de Renda, o contribuinte precisa calcular o Lucro Imobiliário dessa movimentação. O Lucro imobiliário é basicamente a subtração do valor de aquisição de um imóvel do valor de venda dele. “Desde que aplique o recurso financeiro na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil”, acrescenta.

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Se você vendeu um imóvel por R$ 500 mil reais em 2023 e este imóvel custou R$ 450 mil no passado, o lucro imobiliário será de R$ 50 mil. É sobre este valor que a Receita vai aplicar o imposto que deve ser pago. Para realizar este cálculo, considere o valor de compra do imóvel que consta na sua última declaração do IR e o valor de venda do imóvel negociado no contrato.

“A não declaração de um imóvel pode ser considerada omissão pela Receita Federal e fazer com que sua Declaração de Imposto de Renda (DIRPF) caia na malha fina por divergência de informação, além do contribuinte vir a ser notificado e ser convocado a prestar esclarecimentos”, alerta o executivo. 

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Tributo sobre lucro imobiliário

A tabela completa para calcular o tributo a ser pago no lucro imobiliário da sua venda traz as seguintes diretrizes: 

• Se o lucro imobiliário for de R$5 milhões ou menos, a alíquota é de 15%; 
• Se o lucro imobiliário ficar entre R$5 milhões e R$10 milhões, a alíquota é de 17,5%;
• Se o lucro imobiliário ficar entre R$10 milhões e R$30 milhões, a alíquota é de 20%;
• Se o lucro imobiliário exceder R$30 milhões, a alíquota é de 22,5%.

Imóveis adquiridos até 1969

Imóveis comprados em 1969 ou antes estão isentos de IR na venda do imóvel mesmo que exista lucro no momento da venda do imóvel. 

Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988

Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 possuem uma alíquota específica. Ou seja, a porcentagem de recolhimento do IR a ser pago pelo Lucro Imobiliário é diferente para os bens comprados neste período. A redução começa em 5% no ano de 1988 e sobe progressivamente até chegar aos 100% para imóveis comprados em 1969.

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“Para imóveis adquiridos até 1969 ou comprados entre 1969 e 1988, pode ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com o artigo 26 da Instrução Normativa da Receita Federal nº 84 de 2001”, esclarece Charles.