O ambiente de crise econômica no Brasil – com inflação e juros altos por um período prolongado – está começando a esgarçar a lei dos distratos, criada há três anos e meio para definir regras claras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Advogados do ramo relatam que há decisões judiciais reduzindo as multas firmadas nos contratos dentro dos parâmetros legais no intuito de dar uma forcinha a consumidores em dificuldades financeiras. A situação preocupa incorporadoras, que veem o risco de se estimular as rescisões, gerar prejuízos e criar um clima de insegurança para investimentos em novos projetos.

Para entender a questão, é preciso voltar um pouco no tempo. A lei dos distratos (lei 13.786/2018) surgiu depois que os cancelamentos de vendas explodiram a partir de 2014, quando o País entrou em recessão. Na época, não havia regras para esse tipo de situação, e as decisões judiciais obrigavam as empresas a devolverem 75% do valor pago pelos consumidores até a entrega das chaves.

Nesse época, as incorporadoras perderam dinheiro, deixaram prédios inacabados e amargaram anos com resultados no vermelho. Foi isso que levou à lona a PDG Realty, incorporadora residencial que já foi a maior do País em número de lançamentos.

Com a sanção da lei 13.786 ficou estabelecida a retenção de 50% do valor pago pelo consumidor até o momento da rescisão. Também foi definido que não haverá devolução da taxa de corretagem, que é de cerca de 5% do valor total do imóvel.

Outro ponto importante: as incorporadoras ficaram autorizadas a devolver o dinheiro só depois de entregarem o imóvel e receberem o habite-se, de modo a evitar que ficassem sem dinheiro para terminar a obra (o que afetaria os demais consumidores do mesmo empreendimento).

Todos esses pilares foram erguidos para inibir o distrato e proteger o caixa das empresas, evitando um colapso generalizado. E de fato, os cancelamentos de negócios caíram a partir daí.

Piora da economia começa a provocar solavancos

Agora, entretanto, o cenário é diferente. O mercado imobiliário está entrando numa fase de intensificação do término de obras após dois anos de recordes de vendas. E quem fechou a compra de um apartamento na planta tempos atrás está com mais dificuldades para obter o crédito imobiliário porque os juros dos financiamentos subiram bastante. Ou seja, o caldeirão reuniu os ingredientes para os distratos voltarem.

“Acho que vai ter mais pedidos de distrato nos próximos meses. E tem uma máxima no direito de que é nas crises que as leis são testadas”, alerta o sócio do escritório VBD Advogados e consultor jurídico de Secovi e SindusconOlivar Vitale. “Por enquanto, a lei dos distratos está sendo aplicada, mas não na sua totalidade. Há exceções, e isso preocupa”.


Vitale menciona que há casos em que o Tribunal de Justiça de São Paulo têm optado por reduzir o valor da multa dos contratos quando interpreta que o porcentual está muito alto. Como a lei prevê até 50% de multa, é isso que as incorporadoras têm redigido nos documentos. Mas nem sempre o teto da multa é aceito pela Justiça.

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