O investidor imobiliário está em constante busca por nichos de crescimento que ofereçam retornos estáveis e descorrelacionados dos ciclos econômicos tradicionais. No leque de opções, vale olhar com atenção para o Senior Living, segmento que é não apenas uma tendência, mas uma necessidade demográfica e um vácuo de mercado com potencial bilionário.

O momento de investir, com capital e operação competentes, é agora. No entanto, é fundamental que investidores e desenvolvedores compreendam que a tese, apesar de sólida, exige uma execução que transcende o modelo tradicional de incorporação.

A força motriz do Senior Living é a inversão da pirâmide etária: o Brasil está envelhecendo em ritmo acelerado e, até 2050, cerca de um terço da população terá mais de 60 anos, segundo estimativas do IBGE. Essa é uma onda demográfica secular, não cíclica, que garante uma demanda de longo prazo.

Atualmente, há um gigantesco vácuo de mercado. A oferta de empreendimentos projetados especificamente para a longevidade – que priorizam autonomia, vida em comunidade e bem-estar – é insignificante diante da demanda crescente. A solução não está nas casas de repouso, mas sim em um modelo que, como defendemos, seja menos “hospital” e mais vida em comunidade.

O Senior Living é procurado por uma geração de idosos (e suas famílias) com poder aquisitivo que buscam ativamente socialização e autonomia – ambientes que estimulem uma rotina ativa, combatendo o isolamento social frequentemente associado ao envelhecimento – e apoio sob demanda, com acesso a serviços de saúde, bem-estar e assistência integrados.

Superando o nó da operação

A viabilidade financeira do Senior Living reside na sua capacidade de gerar uma receita estável e recorrente, através da mensalidade que engloba moradia e serviços. Isso não significa, porém, que as unidades não possam ser vendidas – temos visto um mix de venda e aluguel em empreendimentos recém-lançados. A meu ver, é no detalhe operacional que o projeto pode naufragar.

O custo Brasil impõe um desafio crítico, elevando o custo e o risco operacional. Fatores como a complexa legislação trabalhista, as exigências de saúde e a burocracia fazem com que o OPEX (custo operacional) seja significativamente maior do que o de um empreendimento imobiliário tradicional.

É por isso que, no início da curva de maturação do mercado, o foco em segmentos de alta renda faz total sentido: um ticket e margem mais altos se tornam essenciais para absorver a complexidade operacional e compensar o alto custo de capital (CAPEX) exigido em projetos com especificações de acessibilidade, infraestrutura de serviços e tecnologia assistiva.

Regulamentação e Funding

Para que este mercado atinja escala, é imprescindível endereçar os desafios estruturais, que se concentram na regulamentação e no acesso ao financiamento. O maior obstáculo é o limbo regulatório em que o Senior Living se encontra. Não sendo um hotel, uma casa de repouso (ILPI) ou um residencial puro, o empreendedor fica sujeito a múltiplas, e por vezes conflitantes, exigências de zoneamento, vigilância sanitária e órgãos de licenciamento.

Já o alto custo de desenvolvimento exige capital paciente. O mercado de crédito e os investidores institucionais ainda demonstram cautela com o segmento por considerá-lo novo e por exigir uma gestão especializada que foge do core imobiliário.

Superar essa barreira passa por modelos híbridos, isto é, vender uma parte do empreendimento (para entrada de capital) e operar a outra parte (para renda recorrente), além da realização de parcerias acertadas: o investidor deve buscar operadores especializados para mitigar o risco de gestão – em saúde e hotelaria, por exemplo – e dar mais segurança ao capital.

O Senior Living é um dos raros exemplos em que a necessidade social e a oportunidade de mercado se alinham perfeitamente. O caminho para o sucesso exige uma abordagem sofisticada: entender a demografia para investir, mas respeitar a operação (OPEX) e a regulamentação para executar. Quem tiver coragem e competência para navegar pelas complexidades sairá na frente e colherá os melhores frutos.