Apesar das recentes mudanças no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), o Brasil ainda precisa de uma revisão profunda na política habitacional, que convive com uma grande carência, especialmente nas faixas 1 e 2.

Segundo a Fundação João Pinheiro, o País registrava em 2022 um déficit habitacional de 6,2 milhões de moradias. Cerca de 89% dessa demanda está concentrada nas Faixas 1 e 2, o que demonstra que a maior parte da população com necessidade de habitação ainda se encontra desassistida. Famílias da Faixa 2 — com renda entre R$ 2.850 e R$ 4.700 — enfrentam um limbo habitacional, onde já não se enquadram nos subsídios integrais da Faixa 1, e nem conseguem acessar os financiamentos da Faixa 3.

A natureza do desafio enfrentado por cada uma dessas faixas na base da pirâmide habitacional, entretanto, é diferente.

Faixa 1 precisa de ajustes e flexibilidade técnica

Mesmo com os aportes do MCMV e do PAC, o valor de venda permitido para os imóveis da Faixa 1 é, muitas vezes, insuficiente para cobrir os custos de construção. As diversas exigências técnicas, como vaga de garagem, áreas comuns e padrões construtivos mínimos, aumentam os custos e afastam parte do setor privado.

É urgente buscar flexibilizações técnicas, mantendo-se a garantia de segurança e habitabilidade, permitindo a adoção de tecnologias mais inovadoras, materiais alternativos e modelos construtivos mais eficientes. Além disso, a destinação de terrenos públicos bem localizados é uma estratégia essencial para evitar a periferização e promover acesso à infraestrutura urbana, como transporte, saúde e educação.

Valor de imóvel limita o acesso na Faixa 2

Embora o MCMV tenha ampliado o limite de renda da Faixa 2, que passou de R$ 4.400 para R$ 4.700 mensais, em diversos municípios o teto permitido para os imóveis no programa não cobre os custos de produção e inviabiliza a construção de unidades que atendam aos critérios exigidos, como metragem mínima, acessibilidade e áreas comuns.

Assim, mesmo com subsídios, empreender para a Faixa 2 ainda é um desafio para o setor privado, especialmente nas regiões com valorização imobiliária ou infraestrutura mais robusta.

A demanda existe e começa a ser percebida. Movimentos de construtoras tradicionais do setor indicam que há um mercado em formação, disposto a atuar no segmento econômico. Todavia, para que isso ocorra em larga escala, é fundamental oferecer segurança regulatória, aumentar os tetos, incentivos fiscais e uma política habitacional que acompanhe os custos reais do setor.

Moradia é desenvolvimento, não gasto

O déficit habitacional não é apenas um número: ele representa milhões de famílias sujeitas a aluguéis altos, moradias precárias ou coabitações forçadas. Mais da metade desse déficit decorre do ônus excessivo com o aluguel urbano, que compromete a renda das famílias. É urgente reconhecer a moradia digna como vetor de mobilidade social, saúde pública e desenvolvimento econômico.

Atualizar os parâmetros regionais de valor de imóvel e considerar os impactos do INCC e da taxa Selic sobre o setor, são passos essenciais para destravar esse mercado. Além disso, o planejamento urbano precisa redirecionar o avanço desordenado nas áreas periféricas para uma ocupação mais racional dos centros urbanos.

Priorizar as faixas 1 e 2 não é apenas uma questão de justiça social, mas de inteligência econômica. Fortalecer esse segmento amplia o mercado formal, movimenta a construção civil, gera empregos e reduz a desigualdade.