A reforma tributária aprovada recentemente no Brasil está trazendo mudanças importantes para quem trabalha com imóveis, seja comprando, vendendo, alugando ou construindo. A nova regra cria dois impostos que vão substituir outros tributos que já conhecemos: o PIS, Cofins, ICMS e ISS. 

Agora, teremos a CBS, cobrada pela União, e o IBS, pelos Estados e Municípios. Juntos, esses novos impostos funcionam como um “IVA”, já usado em outros países, como Portugal e Alemanha.

Mas o que isso muda na prática? Imagine que você tenha uma empresa que constrói prédios ou vende terrenos. Antes, o sistema permitia pagar menos imposto com base em regras específicas, como o chamado RET (Regime Especial de Tributação). Isso facilitava o planejamento e dava mais segurança para quem investe no setor. 

Agora, com o novo modelo, essas vantagens estão sendo revistas. A estimativa do governo é que a nova CBS tenha uma alíquota de 8,8% e o IBS de 17,7%. Juntos, somam 26,5%. 

Pode parecer alto, mas o governo promete devolver parte do valor pago quando houver saldo positivo. Além disso, foram criados descontos para reduzir esse impacto, especialmente em vendas e locações de imóveis. Por exemplo, se você vender um apartamento residencial novo, pode pagar só metade do imposto. Se for alugar, o desconto pode ser ainda maior.

Imagine um imóvel de R$ 500 mil. Hoje, em muitos casos, a tributação gira em torno de 5%. Com a nova regra, esse percentual pode subir para até 30%, segundo estudos da CBIC. 

Para imóveis mais caros, como um apartamento de R$ 2 milhões, o aumento pode ultrapassar 50%. Isso acontece porque os antigos descontos e regras especiais deixarão de existir, e o novo imposto é mais abrangente.

Para amenizar esses impactos, a nova lei permite que alguns projetos continuem usando o sistema antigo até 2028, como obras que já começaram ou loteamentos registrados até lá. Isso ajuda quem já planejou seu negócio com base nas regras antigas. Mas quem está começando agora terá que pensar em novas estratégias, considerando a nova carga tributária e a forma diferente de apurar os impostos.

Outro ponto importante é o uso de um novo cadastro nacional de imóveis, chamado CIB. Ele será conectado a um sistema do governo que vai cruzar informações sobre propriedades, valores e operações. Isso significa que a fiscalização será mais rígida e que erros ou omissões podem gerar problemas para as empresas e até para pessoas físicas que vendem ou alugam imóveis com frequência.

Na prática, quem tem empresa no setor imobiliário, construtora, loteadora, empresa de patrimônio ou fundo de investimento vai precisar rever seus contratos, reorganizar os preços e ajustar o fluxo de caixa. O momento é de adaptação. Ignorar as mudanças da reforma tributária pode significar prejuízo, perda de competitividade e até problemas legais.

Um exemplo simples: imagine uma empresa que está construindo um condomínio de casas e vende os imóveis na planta. Com a mudança das regras, o imposto poderá ser maior que o planejado. Isso impacta diretamente o lucro, o preço final das unidades e até a decisão de continuar ou não com o projeto.

Já nas locações, o impacto pode ser menor, mas ainda existe. Alugar imóveis por meio de empresa, que antes era uma estratégia comum para reduzir impostos, precisará ser reavaliado. Isso porque os contratos assinados depois de janeiro de 2025 não terão mais o mesmo tratamento tributário favorável, a menos que cumpram requisitos específicos.

Em resumo, a reforma tributária está mudando as regras do jogo. Não se trata apenas de novos nomes de impostos, mas de uma nova lógica. O modelo antigo, cheio de exceções, está sendo substituído por um sistema mais direto e abrangente. Para quem trabalha com imóveis, isso exige preparação.

Adaptar-se é fundamental. O caminho agora é buscar apoio contábil e jurídico para entender bem o que muda e como se planejar. O setor imobiliário tem papel central na economia e não pode parar, mas precisa caminhar com atenção redobrada. Quem se prepara, tem mais chances de se manter competitivo e crescer nesse novo cenário.