A cidade símbolo do turismo nacional (e, provavelmente, o primeiro lugar que as pessoas pensam quando ouvem falar no Brasil) vive, há anos, uma questão delicada: como recuperar seu lugar no protagonismo do mercado imobiliário? Já há alguns anos, os investimentos em construção civil têm preterido a Cidade Maravilhosa, encontrando mais lucratividade em outras capitais, como São Paulo.

O relatório “Anuário do Mercado Imobiliário”, publicado pelo Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), aponta que nos últimos três anos os investimentos feitos pelo mercado imobiliário na capital paulista representaram o dobro dos realizados no Rio de Janeiro: em 2020, foram R$ 80 bi em SP e R$ 40 bi no RJ; em 2021, R$ 100 bi e R$ 50 bi, respectivamente; em 2022, R$ 120 bi e R$ 60 bi. 

Acredito que a capital fluminense, tanto por sua importância histórica (estamos falando da antiga capital do país!) quanto por sua relevância no mercado do turismo, tem condições de recuperar seu espaço no setor da construção civil e do mercado imobiliário. 

Histórico das quedas e subidas do mercado imobiliário no RJ

Na década de 1970, o Brasil experimentou um crescimento econômico impulsionado pela industrialização e pela expansão do crédito imobiliário. No Rio de Janeiro, esse período foi caracterizado por um intenso desenvolvimento urbano, com a construção de novos bairros e empreendimentos imobiliários.

No entanto, a década seguinte trouxe consigo uma crise econômica que resultou no aumento da inflação e na diminuição da renda da população. A capital fluminense sentiu isso com uma retração no mercado imobiliário e uma redução brusca nos lançamentos e nas vendas de imóveis.

A virada para os anos 1990 marcou uma fase de recuperação para o mercado imobiliário brasileiro, impulsionada pela estabilidade econômica e pelo aumento da renda. Isso impactou fortemente o Rio de Janeiro, com uma retomada do mercado imobiliário e aumento no número de lançamentos e vendas de propriedades. O mesmo movimento se observou na primeira década do novo século, com a valorização do turismo na cidade, o que ficou evidente na expansão e reconhecimento da Zona Sul.

No entanto, o período entre 2020 e 2023 foi influenciado pela pandemia de covid-19, resultando em uma desaceleração no mercado imobiliário tanto global quanto no Rio de Janeiro. Durante esse intervalo, houve uma redução significativa no número de lançamentos e nas vendas de imóveis na cidade, da qual ainda estamos por nos recuperar.

Iniciativas que visam mudar este panorama

Tenho, no entanto, boas perspectivas para o futuro da cidade, muito por conta de várias discussões que têm tomado lugar para enfrentar essa questão. 

Uma delas tem a ver com o programa Reviver Centro, lançado pela Prefeitura em 2021. É um plano de revitalização nas esferas urbanística, cultural, social e econômica na região central do Rio de Janeiro, coração da cidade. O principal propósito é atrair novos residentes, capitalizando as estruturas já existentes e os terrenos desocupados há décadas em uma área da cidade que conta com uma infraestrutura e patrimônios culturais. Em um prolongamento do programa, existe a garantia de incentivos para a construção de empreendimentos residenciais em regiões centrais, como a Praça XV, Castelo e Cinelândia. 

“Quem construir moradias no Centro Financeiro receberá como contrapartida 100% da área edificada ou reconvertida. No caso de moradias sociais, esse percentual sobe para 150%. Ou seja, quem construir mil metros quadrados no Centro recebe o direito de construir os mesmos mil metros em um terreno na Tijuca, por exemplo. Se os mil metros forem destinados a moradias sociais, o empreendedor recebe o direito de construir 1.500 metros quadrados em uma das áreas receptoras”, ressalta o texto de divulgação da Câmara Municipal do Rio de Janeiro.

Além disso, o Plano Diretor, que está há dois anos em votação e deve ser decidido até o fim do ano, deve atualizar o planejamento urbano da cidade, instituindo novas regiões de zoneamento e novas regras para o IPTU.

Ainda pontos a serem ajustados, como os novos parâmetros para a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OOCD), que diz que quem construir nova edificação e ultrapassar coeficiente mínimo de aproveitamento do espaço pagará contrapartida à Prefeitura. 

Acredito que o valor do terreno pago ao vendedor diminui e, portanto, o negócio pode ser mais difícil. Uma solução seria conceder tempo de carência para aplicação da OODC. Ademais, vejo na nova norma uma ausência de um índice de aproveitamento ‘mais agressivo’ para construir na Zona Norte, que não deverá ser explorada à altura do seu potencial.

Apesar disso, estamos caminhando na direção correta no que diz respeito à retomada do crescimento do setor da construção civil e do mercado imobiliário no coração da capital fluminense. Temos muito potencial para desenvolver este segmento, que é o que mais pode impactar na cadeia produtiva e na produção de empregos na região, e devemos aproveitá-lo ao máximo.