Crédito: standret/AdobeStock
Quando o proprietário pode visitar um imóvel que está alugado? O inquilino é obrigado a deixá-lo entrar? Apesar do tema geralmente ser tratado no contrato de locação, estas são dúvidas comuns a locadores e locatários. Na prática, a Lei do Inquilinato prevê possibilidades que permitem a entrada do proprietário, mas o morador precisa estar ciente.
Ao assinar o contrato de locação, o proprietário concede direitos de uso e habitação do imóvel ao atual morador. Portanto, até o momento da rescisão ou do prazo de vencimento deste documento, o locador é proibido pela legislação de visitar o bem sem autorização prévia do locatário.
+ Quem deve pagar por reformas em imóvel alugado?
No entanto, o Artigo 23 da Lei nº 8.245 (Lei do Inquilinato) antecipa que o locatário tem o dever de “permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros”.
Publicidade
O inquilino não consegue proibir o locador de visitar o imóvel, mas o proprietário precisa notificar previamente o morador sobre a visita, além de combinar um dia e um horário para agendamento. A recomendação é que esta notificação seja enviada com pelo menos 24 horas de antecedência por e-mail, carta com aviso de recebimento ou mesmo WhatsApp.
“Geralmente, a notificação se faz por uma carta com um aviso de recebimento, que comprove que o locatário recebeu a carta. Mas isso pode ser feito de outra forma também, como os meios digitais. Se ficar acordado no contrato a possibilidade de envio dessa notificação ser feita por e-mail, por exemplo, ele pode ser utilizado. Em regra, não há nenhuma vedação legal para isso”, comenta Ricardo Murilo da Silva, advogado imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados.
Esta notificação prévia é imprescindível mesmo quando o imóvel é colocado à venda. “É preciso prever no contrato de locação a possibilidade de vistorias por parte do locador – e claro, com notificação prévia de que a vistoria será realizada” sintetiza Ricardo.
+ Lei do Inquilinato: saiba quais são seus deveres e direitos
Publicidade
Em cenários emergenciais, as regras sobre a visita podem mudar. Nestes casos, desde que se comprove a emergência, o proprietário pode entrar com ou sem a autorização do morador. “Se o proprietário desconfiar seriamente que o imóvel está sendo depredado”, exemplifica o advogado.
+ IGP-M: índice usado no reajuste do aluguel sobe 0,89% em maio
Não se tratando de uma emergência, o locador pode tomar atitudes em caso de visita sem aviso prévio. “Em regra, pode até ficar caracterizado como crime de invasão de domicílio, mas temos no Direito Penal uma questão que se chama princípio da insignificância. Então, se não causar nenhum prejuízo ao locatário, é difícil estar caracterizado como um crime”, sintetiza Ricardo.
“O que pode acontecer é um pedido de indenização por parte do locatário, a própria multa do contrato de aluguel, entre outras situações de natureza cível”, orienta.
Publicidade
O advogado imobiliário Rafael Verdant, líder do contencioso estratégico do Albuquerque Melo Advogados, afirma que a entrada sem autorização pode, sim, ser considerado invasão de domicílio e gerar a obrigação do pagamento de danos morais pelo locador ao locatário. “O proprietário poderá ser punido com a pena de detenção de um a três meses, ou multa”, comenta.
“Uma das obrigações contratuais do locador é garantir, durante o período do contrato, o uso pacífico do imóvel pelo locatário. Ou seja, se o proprietário entra no imóvel, sem a anuência do locatário esse estará, ainda, incorrendo em um ilícito contratual, o que autorizará que seja pleiteado pelo locatário a rescisão unilateral, sem multa”, sugere o advogado.