Ao alugar um imóvel, o inquilino deve fornecer garantias para o proprietário, caso ocorra algum contratempo com o pagamento. O “caução aluguel” ou “depósito caução” é uma dessas seguranças locatícias. Nessa modalidade, o dono pode exigir até três aluguéis depositados antecipadamente. Também é possível oferecer como finança propriedades rurais, imóveis residenciais e salas comerciais.

Pela Lei do Inquilinato, número 8.245/1991, é o locador quem escolhe o tipo de proteção locatícia e não o inquilino. As outras três formas são: fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato depende da definição desse modelo, pois cada uma das opções tem diferentes exigências.

Segundo levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), no período de março de 2019 a fevereiro de 2020, o fiador foi o tipo mais frequente entre os inquilinos da capital paulista, respondendo por 45,5% dos contratos de locação realizados. O depósito de três meses de aluguel foi a segunda forma mais usada, 37,5 %. O seguro-fiança foi o modelo de garantia pedido por 17,0% dos proprietários.

Vale lembrar que o proprietário poderá exigir um novo fiador ou a substituição da espécie de garantia nos casos previsto no artigo 40 da regulamentação e poderá notificar o locatário para apresentar nova condição no prazo de 30 dias, sob pena de distrato.

Como funciona o caução

De acordo com a Lei nº 8.245/1991, o caução está previsto como uma das modalidades de garantia locatícia que podem ser praticadas ao firmar um contrato. É importante levar em consideração que os termos devem ser descritos no acordo, de modo a evitar qualquer tipo de problema posterior, seja ao término do prazo estipulado ou mesmo na descontinuidade da contratação.  

A forma de pagamento do caução pode ser negociada com o proprietário, porém, na maioria dos casos esse pagamento é feito à vista de três meses de aluguel, sendo um depósito bancário em uma conta poupança estipulada pelo dono e o valor deve ser devolvido com juros após o fim do contrato. Além disso, a recomendação é guardar os comprovantes dessa transação, bem como do contrato, até o fim da negociação.

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O valor pago no “caução imobiliária” deve ser depositado em uma conta bancária e devolvido com juros após o fim do contrato de aluguel. Já na modalidade “caução poupança”, deve ser aberta uma conta conjunta entre locador e locatário.

Outras modalidades

Outro modelo é a fiança. Trata-se de uma garantia na qual o fiador, um terceiro com bens em seu nome, garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra.

Para que uma de suas propriedades seja considerada como abono da dívida, é preciso que no contrato o fiador seja estipulado como “caucionante” e que exista autorização expressa para que o Registro de Imóveis averbe essa negociação na matrícula do imóvel caucionado.

Já o seguro de fiança locatícia substitui o fiador e garante ao proprietário o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos pelo inquilino. Neste caso, uma seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário. Existem no mercado diversos bancos e seguradoras que prestam este serviço e a documentação e exigências para a sua efetivação vai depender de cada uma. O custo dessa operação costuma ser de 1,5 aluguel por ano e o alugador não recebe de volta o valor desembolsado.

Uma outra opção é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Aqui o locatário destina suas quotas em fundos de investimentos em favor do locador, tornando-as indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis após a respectiva averbação.

Para que um fundo de investimento seja utilizado como garantia locatícia, o locatório deverá encaminhar um requerimento ao administrador do fundo. Obrigatoriamente, a denominação do fundo de investimento deverá constar o termo “Garantia de Locação Imobiliária”, caso contrário tais quotas não estarão aptas a servirem como garantia locatícia.