Como funciona e qual a importância do contrato de locação?

CQuando você escolhe um imóvel, quarto ou até mesmo uma sala comercial, é necessário documentar a negociação por meio de um contrato. O documento deve reunir todos os detalhes da locação, desde o valor a ser pago por mês, como também deveres do locador e locatário. As cláusulas são convencionadas pela Lei do Inquilinato e garantem o conforto de ambas as partes e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente.

O advogado especialista em direito imobiliário do escritório Ferreira Costa Advogados, Luis Cláudio Costa, recomenda em tópicos uma série de determinações para que o acordo seja bem elaborado e seguro para os dois lados. Confira:

Cláusulas e requisitos obrigatórios no contrato

• A qualificação do locador, locatário e, se houver, da administradora do imóvel, como nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG e endereço;
• A especificação do apartamento ou casa que será objeto da locação, incluindo o número de registro no cartório de imóveis, número de IPTU, além do endereço completo;
• O prazo do aluguel;
• O valor mensal, com o custo da multa por atraso, taxa de condomínio, seguro e demais gastos. É fundamental que esteja presente no contrato o dia de pagamento, índices de reajuste e sua periodicidade, bem como forma de pagamento;
• A espécie de utilização do bem: residencial ou comercial. Devem conter, da mesma forma, as possíveis modificações no imóvel;
• A prorrogação do contrato, hipóteses e o prazo;
• Vistoria periódica e final do imóvel (quando a propriedade é entregue, o locador faz uma vistoria na presença do locatário ou seu representante) e direito à preferência (caso o bem seja colocado à venda, o inquilino tem prioridade sobre outro pretendente. Essa preferência tem um prazo de 30 dias, a contar da intimação do locatário para exercer essa preferência);
• Rescisão do acordo, com as suas hipóteses, como por exemplo, no caso de desapropriação ou se houver qualquer desrespeito às cláusulas do acordo;
• Garantias da locação, como o fiador, cláusula de depósito, seguro-fiança.

Deveres do locador

A lei de locação (8245/91) estabelece no artigo 22 os deveres do locador, que devem estar presentes também no contrato que as partes vão assinar. Tais como:

• Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
• Garantir, durante o tempo da negociação, o uso pacífico da propriedade locada;
• Manter, durante o aluguel, a forma e o destino do bem;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
• Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
• Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica;
• Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações;
• Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre a casa, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
• Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Direitos do inquilino

Da mesma forma, o regulamento 8245/91 estabelece no artigo 23 os deveres do locatário, que são:

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, exigidos por meio legal e do contrato, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido;
• Usar o apartamento para o uso combinado, compatível com a estrutura dele e ao fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• Devolver o imóvel, ao fim do aluguel, no estado em que o recebeu (constado em vistoria), salvo os desgastes naturais decorrentes do uso;
• Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que requer reparação estrutural que seja de responsabilidade dele, bem como os eventuais incômodos de vizinhos que devem ser reportados à administradora do condomínio (caso seja um apartamento);
• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no bem, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares ou visitantes;
• Não modificar a forma interna ou externa da propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do dono;
• Entregar imediatamente ao proprietário os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele (locatário);
• Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, além de admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• Pagar o prêmio do seguro de fiança, caso seja essa a garantia locatícia do contrato;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio necessárias à administração, como por exemplo, despesas com consumo de água, luz, gás das áreas comuns, com limpeza e conservação das áreas comuns, rateios de saldo devedor referentes ao período da locação, entre outras.

Multas

De acordo com o advogado, nos casos de inadimplência ou do locatário produzir algum tipo de dano no imóvel, há a possibilidade legal de constar no contrato a previsão de duas espécies de multas:

Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo, como o pagamento da locação fora da data convencionada.

Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual, por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

“Além das multas que precisam constar no contrato (como a rescisória e por atraso no pagamento do aluguel), é permitido estipular outras, desde que tenham relação com o uso correto do bem, como multa por sublocação, por realização de obra sem autorização do locador ou por uso comercial de imóvel residencial. É importante frisar que não são permitidas multas abusivas, respeitando limites de até 10% sobre o valor do contrato”, afirma Costa.

Outros cuidados importantes

É fundamental que o proprietário observe a legislação na hora de disponibilizar sua propriedade, para que não tenha surpresas desagradáveis.

• Analise o seu candidato a locatário, observando o perfil. Verifique se a pessoa possui inscrições no SPC/Serasa e requeira certidões de ação na Justiça e Cartório de Protestos;
• O contrato deve ser escrito;
• Utilize uma forma de garantia, preferindo o seguro-fiança;
• Respeite os prazos mínimos da lei de locação, especialmente o acordo por temporada, que tem um prazo máximo;
• Deixe clara a obrigação de pagar o IPTU e o condomínio;
• Em locações residenciais, os dados do cônjuge e o convivente da união estável devem estar no documento;
• Em locações não residenciais para pessoas jurídicas, busque saber se quem assina o trato tem poderes para assumir o imóvel. Inclua também o nome dos sócios como locatários, para ampliar o poder de exequibilidade;
• A entrega das chaves só deve ser feita com todos os documentos apresentados, com o contrato assinado e reconhecida a firma;
• No caso de inadimplemento, aja com rapidez, ou seja, no primeiro mês após a constituição do débito.

Comercial

O contrato não residencial também é fundamentado pela Lei do Inquilinato (8.245/91). Quanto à renovação, o objetivo é proteger a atividade comercial, o ponto e os prejuízos que a empresa poderia suportar ao mudar de local:

• O acordo deve ser celebrado entres as partes por escrito e por prazo determinado;
• O prazo mínimo do trato ou a soma dos prazos ininterruptos deve somar cinco anos;
• O ramo do comércio deve ser o mesmo a pelo menos três anos, de forma contínua;
• As tais regras devem ser aplicadas cumulativamente;
• Aplicam-se as regras, previstas no artigo 51 da Lei 8.245/91, para os cessionários ou sucessores, bem como para o sublocatário;
• Havendo uma sociedade que venha a ser dissolvida devido à morte de um dos sócios, caso algum deles continue com a atividade antes praticada, o direito à renovação do contrato poderá ser exercido;
• Os direitos da renovação se estendem às indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, desde que preenchidas as regras para renovação;
• Caso a renovação não ocorra de forma consensual, amigável, caberá propositura de ação no prazo de um ano no máximo e no mínimo de seis meses antes da finalização do contrato.