Comprar um imóveis faz parte dos investimentos dos brasileiros, como aplicação financeira e manutenção do patrimônio, usando empreendimentos residenciais e comerciais para locação.
Com a crise causada pela pandemia, que congelou o crescimento do setor, principalmente de imóveis comerciais, levanta-se o questionamento sobre a viabilidade de investir em imóveis com esse propósito.


Segundo a economista do Quinto Andar, Monise Faria, o investimento em imóveis é tradicionalmente seguro, estável e de baixo risco. “Para investidores com esse perfil, sempre será um ativo interessante. Além disso, pode ser usado como ponto de estabilidade em um portfólio diversificado. A tendência é de valorização no longo prazo”, explica Monise. Outro ponto é a expansão natural do mercado baseada no aumento da população e demanda habitacional, porque o proprietário possui um bem de longa duração.

Porém, o último levantamento do Índice FipeZap de locação Residencial registra ligeira alta dos últimos 12 meses encerrados de outubro (+2,85%), variação inferior à inflação expressa pelo IPCA/IBGE (+10,67%) e pelo IGP-M/FGV (+21,73%) no mesmo horizonte temporal. O estudo mostra que, individualmente, à exceção de São Paulo e de Porto Alegre, onde se registram recuos de 2,12% e 0,99% nos preços, respectivamente, as demais capitais monitoradas pelo Índice FipeZap de Locação Residencial apresentam variações positivas nos últimos 12 meses.

Analisando esse recuo, dados do Quinto Andar mostram a rentabilidade potencial do imóvel com base no histórico dos primeiros trimestres de 2021, ajudando os proprietários a ter uma ideia do retorno obtido mês a mês. Os números mostram que imóveis na cidade de São Paulo tiveram quedas consecutivas de rentabilidade potencial ao longo de 2021, com média de 0,47% ao mês no primeiro trimestre de 2021. No segundo semestre manteve-se a queda de 0,45%, mas acentuando leve estabilidade, com 0,44%.

Os imóveis que mostram menor rentabilidade de potencial relativo ao período, são os maiores de três quartos, com 0,436% a.m no primeiro trimestre, 0,393% e  0,389% a.m. no segundo e terceiro trimestre, respectivamente.

  • Chácara Santo Antônio: 2º trimestre – 0,466% /3º trimestre – 0,387%
  • Liberdade: 2º trimestre – 0,532% / 3º trimestre – 0,447%
  • Perdizes: 2º trimestre – 0,388% / 3º trimestre: 0,298% 
  • Vila Andrade: 2º trimestre – 0,498% / 3º trimestre: 0,424%

Para a economista, existem duas variáveis principais que podem afetar o imóvel: o preço pago na aquisição do imóvel e o valor cobrado no aluguel.  “Por isso, no momento da compra, é importante negociar o máximo de desconto”, diz. “Depois, o proprietário pode pensar em modificações simples que elevem o valor cobrado no aluguel”, reforça Monise. No terceiro trimestre, a empresa de locação de imóveis realizou um levantamento sobre o assunto que mostrou que 20% dos proprietários que pensam em reformar seus imóveis têm como objetivo poder potencializar a renda com aluguel, e outros 32% pensam em evitar a depreciação.

Mesmo apresentando queda na rentabilidade, São Paulo possui preço médio de locação médio mais elevado R$ 39,37 m², comparando com 25 cidades, segundo o Índice FipeZap. Bairros como Perdizes e Vila Andrade ainda aparecem como um dos preços médios de locação mais caros, R$ 37,3 m² e R$ 34,4 m², respectivamente.

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Por outro lado, apartamentos menores apresentam rentabilidade maior com o aluguel, com 0,515% ao mês no primeiro, 0,489% a.m. no segundo, e 0,478% a.m. no terceiro trimestre. A empresa calcula imóveis ideais para investidores mapeando a melhor localização com perfil de imóvel para investir. Seguindo os mesmos critérios e período, os dados da empresa mostram os principais bairros da cidade com maior rentabilidade.

Entre as regiões da capital, foram destaque no terceiro trimestre do ano, com rentabilidade potencial mediana acima de 0,45% ao mês, bairros que não aparecem no ranking dos mais caros para locação, segundo o FipeZap:

  • Bom Retiro (0,486%)
  • Butantã (0,480%)
  • Jardim Marajoara (0,456%)
  • Portal do Morumbi (0,480% )
  • Santana (0,462%)
  • Tatuapé (0,466% ) 
  • Vila Mascote (0,457% ) 
  • Vila Prudente (0,509% )

IGP-M fica em 0,02%

Segundo levantamento da Fundação Getulio Vargas (FGV), o Índice Geral de preços – Mercado (IGP-M) avançou 0,02% em novembro, após alta de 0,64% em outubro. O resultado ficou abaixo do piso da pesquisa Projeções Broadcast, que indicava alta de 0,15% para o indicador. A mediana era de 0,30%. Segundo o especialista Vitor Miziara, gestor da Criteria Investimentos, o resultado está abaixo do esperado ainda por causa da pandemia. “Como o ano passado foi muito atípico, muitos aluguéis não foram reajustados. O investidor continuou com o inquilino, mas precisou passar por uma negociação na qual não conseguiu o reajuste esperado”, comenta. “Nos meses seguintes o IGP-M voltou para um patamar de normalização e se espera que 2022 seja um cenário com base no que ele vem corrigindo nos últimos anos, entre 5%, 6% ou 8% ao ano”, afirma Vitor.

Na última semana, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) mostrou que a inflação avançou 1,20% no Brasil em outubro, após registrar taxa de 1,14% no mês anterior, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Para Vitor, a inflação alta é negativa para proprietários de imóveis, principalmente, porque diminui o poder de compra do brasileiro. “O efeito disso é a diminuição da procura por imóveis, ainda mais com valores altos, os locatários acabam optando por um imóvel de padrão mais baixo ou em regiões menos disputadas, para economizar no valor do aluguel”, afirma.

“Se o objetivo for investimento, o proprietário pode buscar bairros com maior rentabilidade e imóveis de maior retorno”, comenta a economista, que lembra que imóveis de valor elevado não costumam ter a melhor rentabilidade, visto que o valor do aluguel não tem crescimento linear proporcional ao valor do imóvel. “Se a prioridade é receber um alto valor de aluguel mensalmente, regiões mais valorizadas e imóveis maiores podem cumprir esse objetivo”, conclui.

Para Vitor, o investidor de imóveis precisa fazer boas negociações para manter os locatários, já que o foco é manter a propriedade locada para o rendimento e sempre em bom estado. “O trabalho de conservação nos imóveis é onde o proprietário se diferencia entre outras opções com o mesmo perfil. A própria manutenção já é um investimento para aumentar o rendimento”, finaliza.