Revisão do Plano Diretor desperta dúvidas no setor imobiliário

A revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), promulgada em julho deste ano, ainda é motivo de dúvida para os especialistas do setor. O tema teve destaque na Convenção Secovi-SP 2023, que reuniu diretores de incorporadoras, advogados imobiliários e arquitetos que pontuaram falta de clareza em alguns tópicos. 

“Algumas luzes amarelas se acenderam com a redação do novo PDE. Existem pontos que estão suficientemente aptos para aplicação, mas há aqueles que ainda dependem de regulação, e aqueles que dependem de uma nova regulamentação e qualquer tomada de decisão sobre ele pode ser precoce”, afirma Roberta Simeoni, consultora de estudos urbanísticos e licenciamento de projetos urbanos. 

Ao lado de Alexandre Daud, diretor associado da Königsberger Vannucchi Arquitetos, e Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP, ela apresentou um documento com as regulamentações indicadas no Plano Diretor que precisam passar por uma análise mais profunda antes de serem aplicadas. Um desses pontos, por exemplo, são as vagas de estacionamento disponibilizadas para empreendimentos com unidades habitacionais. 

O Plano Diretor define que imóveis residenciais têm direito a uma vaga por unidade habitacional maior ou igual a 30 m² de área construtiva computável, ou uma vaga a cada 60 m² de área construída privativa, desprezadas as frações. “Esse cálculo deve ser realizado em relação à área privativa do empreendimento e do projeto ou em relação à área da unidade?”, questiona Roberta. “É importante que os estudos de viabilidade contemplem essas duas possibilidades, pelo menos por enquanto, até a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo ser aprovada”, complementa a consultora. 

Adequações ao novo Plano Diretor

Outro exemplo de incerteza apresentado no evento foram as moradias populares: Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Atualmente, a revisão do Plano Diretor classifica Habitação de Interesse Social em duas faixas: HIS 1 destinada a famílias com renda familiar mensal média de no máximo 3 salários mínimos e HIS 2 para famílias com renda familiar mensal média de no máximo 6 salários mínimos. Já a HMP é voltada a famílias cuja renda mensal seja entre 6 e 10 salários mínimos. 

Para Roberta, o trecho traz questionamentos sobre a composição familiar e quais pessoas devem ser consideradas para o enquadramento no perfil dos programas. Marcelo Terra concorda e ainda acrescenta: “Não existe um padrão claro para o que é renda familiar. Tem bancos que consideram o 13º salário na composição de renda, outros não. E como calcular a renda de quem não tem um grande salário, mas possui uma herança ou daquele estagiário que recebeu um bônus no final do ano?”

Clareza de direcionamentos

Apesar das dúvidas que o novo Plano Diretor vem suscitando no mercado imobiliário, para Roberta o documento também esclarece pontos importantes. “Antes não tínhamos uma definição clara do que qualificava um empreendimento de uso misto, por exemplo”, ela diz. 

Hoje a PDE trouxe uma definição como sendo aqueles empreendimentos que envolvem, simultaneamente, no mesmo lote ou edificação, o uso residencial e o uso não residencial, na proporção mínima de 20% destinada ao uso residencial. “Entretanto ainda temos alguns parênteses abertos hoje. É importante que as empresas busquem aconselhamento jurídico até termos uma lei mais clara”, orienta.