Pode o condomínio proibir inquilino de temporada de frequentar as áreas de lazer?

É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada. Foi assim que a 27ª câmara de Direito Privado do Tribunal de Justica de São Paulo (TJ-SP) reformou no dia 25 de novembro a sentença e entendeu que um condomínio de Bertioga, litoral paulista, não pode impedir que os locatários de curta temporada utilizem áreas comuns como churrasqueira e piscina. Esse assunto, responsável por gerar discussão nas Assembleias de quase a metade dos prédios da capital (47%), segundo levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), vem tirando o sono de muitos condôminos desde que os serviços como Airbnb ou HomeAway, que permitem que proprietários ponham facilmente seu apartamento para locação de temporada e faturem um dinheirinho extra, passaram a fazer sucesso pelas terras tupiniquis.

“Por vezes, as Assembleias decidiram proibir os inquilinos de temporada de frequentar as áreas de lazer, mas a Assembleia não pode ultrapassar os limites da lei. De acordo com os artigos 1.335 e 1.339, o direito do condômino das áreas comuns do condomínio são inseparáveis de sua propriedade, existindo assim, o direito do condômino de usar e fruir destas partes, respeitando assim, as regras de convivência do condomínio, que deverá ser estendia ao inquilino que alugar o imóvel, pois, o condômino proprietário responderá pelos atos do seu inquilino”, afirma a advogada especializada em condomínios Gabriele Gonzaga Bueno Garcia.

A advogada contou ainda que caso o condomínio não cumpra a lei, “o judiciário poderá impor penas de multa diária pelo descumprimento a ser aplicada a ele, bem como o condômino e o inquilino prejudicado, poderão requerer judicialmente uma indenização pelo constrangimento causado além da restituição de eventual prejuízo”.

A sentença

Segundo Gabriele, que teve acesso ao processo, os pedidos da proprietária para suspender os efeitos da assembleia que havia determinado a proibição foram considerados improcedentes em primeira instância. O juízo da 2ª vara judicial de Bertioga entendeu que “o direito de propriedade não é absoluto e irrestrito e deve ser modulado em conformidade aos interesses da coletividade”.

A norma interna, de 2015, previa que “a reserva dos aparelhos do Condomínio é feita única e exclusivamente para os condôminos e seus familiares, não podendo ser feita para locatários temporários e a quem estiver inadimplente com as taxas condominiais”. A assembleia ainda delimitava os espaços que poderiam ser usados por locatários de temporada: “Aos locatários e aos amigos será permitido apenas a utilização da unidade e de uma vaga na garagem. Será vedado a utilização da piscina, sala de jogos, churrasqueira, cozinha e salão de refeições”. A autora, que aluga o apartamento pelo Airbnb, alega que teve de devolver o dinheiro da locação pelo menos dez vezes porque os locatários foram impedidos de usar a piscina. Embora tenha explicado que a locação não permite o uso de áreas comuns, alegou que preferiu devolver o dinheiro para evitar avaliações negativas na plataforma.

No recurso, por sua vez, a decisão foi revertida. No TJ, o desembargador Alfredo Attié, relator, considerou ilegal a proibição. “Isso porque, inicialmente, não é possível a separação dos direitos de cada condômino às partes comuns, de sua propriedade exclusiva, pela íntima conexão entre a unidade imobiliária e as frações ideais.” O magistrado citou o artigo 1.339, caput do CC, segundo o qual “os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias”. “A locação por temporada possui caráter residencial, ainda que de uso temporário, distinguindo-se apenas em razão do seu prazo de duração, que não pode ultrapassar 90 dias.”

Para a advogada, o judiciário está respondendo contra o abuso das deliberações ocorridas em assembleias. “Precisamos impor limites nas decisões que contrariam a legislação evitando assim, abuso de poder. O condomínio não pode impor quem o condômino pode ou não colocar na sua residência, se este pode ou não alugar seu imóvel, ou se o seu inquilino pode ou não usar as áreas comuns etc. Hoje ocorre a distorção dos limites impostos pela lei. Por isso, sempre é necessário o aconselhamento de um advogado para saber se a decisão a ser definida por todos é ou não é contrária à legislação, evitando assim litígio no futuro”, conclui ela.