A região de Miami vive uma escassez de terra. E isso está longe de acabar. O fato é simples: sua geografia. A cidade é cercada pela Everglades National Park, enorme reserva natural localizada na frente do Oceano Atlântico, rodeada por canais. Ao sul, está o arquipélago Florida Keys. De acordo com indicadores do Urban Land Institute, o estoque de terrenos está 37% abaixo da média histórica.

Com o desequilíbrio entre oferta e demanda cada vez maior, o mercado imobiliário da região está apostando em novos formatos para tentar suprir a chegada de novos moradores ao sul da Flórida. Estima-se que cerca de mil pessoas desembarquem em Miami para começar uma nova vida a cada dia. Um estudo recente da Florida Apartment Association, prevê que serão necessárias cerca de 500 mil unidades residenciais até o ano de 2030.

Um dos caminhos possíveis para atender este público é a construção de empreendimentos mistos, projetos que reúnem unidades residenciais, lojas, escritórios e restaurantes em um mesmo lugar. Também chamados de “Rental Communities”, este projetos são desenvolvidos com foco em locação. 

O alvo para essas construções são shoppings centers de menor porte e lojas gigantes que pertenciam às magazines e que tiveram seus tempos áureos nas décadas de 1980 e 1990, quando estas grandes redes como Sears, Sports Authority, Toys R Us, entre outras, atraíam um alto fluxo de consumidores em seus terrenos enormes e com vasta área de estacionamentos.

Porém, a falência destas empresas e a força do e-commerce, puxada por players como a Amazon, atingiram em cheio os espaços comerciais, que acabaram se tornando verdadeiros elefantes brancos, andando na contramão de shoppings como o Aventura Mall e o Ball Harbour Shops, que se reinventaram, modernizaram e ainda fazem sucesso.

Segundo dados de um levantamento feito pela JLL, uma das maiores companhias de imóveis comerciais do mundo, de 135 projetos de reforma de shoppings nos Estados Unidos, mais de 50% incluem habitação e readequação para uso residencial. Normalmente, são ambientes localizados em áreas estratégicas, com alto tráfego, mas que estão abandonados, e por isso acabam atraindo os olhares dos investidores.

Já existem vários projetos nesse sentido em andamento em Miami, como o Southerland Mall, em Cutler Bay. Conforme informações do site da cidade, o enorme canteiro de obras será convertido em 5 mil unidades residenciais, 150 mil metros quadrados para restaurantes, 500 mil metros quadrados para lojas, um hotel com 150 quartos, além de consultórios médicos e um anfiteatro. O local deve ficar pronto em 2029.

Para Miami, esses empreendimentos entregam boas notícias. Para os novos moradores que estão chegando, oferece um estilo de vida mais desejado, pautado pela conveniência e facilidade. 

E para a prefeitura houve um aumento da arrecadação tributária de locais que até então não estavam mais incrementando a receita, tornando a cidade mais rica. Para se ter ideia, as unidades residenciais de luxo devem ser alugadas por um preço, em média, entre US$ 4 mil e US$ 7 mil mensais.

Sob o ponto de vista do mercado imobiliário americano, esse movimento deve impactar o real estate. Ao obter 100% de ocupação destas unidades mistas e colocar o local na trilha do crescimento – projeta-se um retorno de 10% ao ano para quem está arriscando nestas renovações imobiliárias, percentual alto para os padrões do setor nos Estados Unidos. E preço deve aumentar ainda mais.

Enquanto Miami tende a ficar cada vez mais “achatada” em termos de disponibilidade de terrenos, o mais curioso é que, em uma região não tão distante, a realidade é muito diferente. Em Orlando, há uma ampla sobra de terra ainda disponível para a construção de prédios, condomínios de casas, entre outros tipos de empreendimentos. Quem sabe no futuro o mercado vai olhar com carinho para a “grama do vizinho”.