Crédito: Divulgação
A doação de imóvel é um dispositivo legal que permite que o dono de uma propriedade antecipe o testamento e transfira ainda em vida o bem para outra pessoa. É uma forma de se assegurar que suas posses serão divididas da forma como o titular deseja. Apesar de trazer este conforto, no entanto, o processo é complexo e demanda cuidados.
A advogada especializada em Direito de Família e das Sucessões, Laura Brito, alerta que antes de realizar o movimento, o dono do imóvel precisa ter clareza de que a doação significa abdicar da propriedade.
“É comum ver pessoas que realizam a doação, mas continuam morando no imóvel. Aí elas vêm ao escritório depois de um tempo falando que querem vendê-lo. Elas acham que é possível ter um bem no nome de outra pessoa”, comenta. Na prática, portanto, a doação de imóvel é uma transmissão patrimonial.
Tradicionalmente, essa transferência é realizada para filhos e familiares. No caso de herdeiros diretos, o valor do imóvel não pode ser superior ao valor total que cada herdeiro receberia na partilha da herança, pois isso inviabilizaria o valor mínimo que cada um receberia. No caso de doação para terceiros, o titular não pode doar todas suas posses, pois pelo menos 50% pertencerá, por lei, aos herdeiros.
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“De acordo com o código civil, uma parte do patrimônio de todas as pessoas, batizada de ‘legítima’, corresponde a 50% dos bens que compõem a herança e é obrigatoriamente destinada a ascendentes, descendentes e cônjuges”, justifica o advogado Guilherme Caffaro Terra, sócio do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra.
Para doar um imóvel, o proprietário deve seguir três etapas:
“Muitas pessoas pensam que é melhor doar do que deixar de herança porque assim elas se livram das taxas, mas elas precisam pagar o mesmo imposto”, alerta Laura. De fato, não incide Imposto de Renda (IR) na doação de imóveis, porém os Estados cobram o ITCMD sobre o valor da transação.
Esta declaração deve ser realizada no sistema eletrônico da Receita Federal do Estado em que o imóvel está localizado. Em São Paulo, este é o link.
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Para dar continuidade ao processo, é necessário solicitar a lavratura de escritura pública de doação de imóvel no tabelionato de notas da sua preferência. “Cada tabelionato pede documentos específicos, por isso é importante perguntar no momento do agendamento”, orienta Laura.
“Escritura do imóvel, matrícula, certidões de casamento e/ou divórcio e documentos de qualificação do doador e do donatário são obrigatórios”, adianta.
As taxas que devem ser pagas aos tabeliães, chamadas de emolumentos, são calculadas de forma proporcional ao valor do bem. “Em capitais, como São Paulo, utiliza-se o valor de referência da prefeitura de São Paulo. Não é o valor venal do IPTU. Se não está numa capital, é necessário esperar a avaliação da receita”, comenta a advogada.
Com o comprovante de pagamento do ITCMD e a lavratura de escritura pública de doação de imóvel em mãos, é hora de ir ao cartório em que a propriedade está registrada. Lá, é necessário atualizar a matrícula do imóvel com o nome do novo proprietário.
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“Ainda que não seja obrigatória a presença de um advogado, como é em casos de divórcios, por exemplo, eu recomendo procurar um profissional especializado”, recomenda Laura.
Existem custos em todas as etapas do processo de doação de imóvel em vida. Além do ITCMD, é necessário pagar taxas de cartórios. Estes custos são variáveis e dependem do valor do imóvel, do estado em que ele se encontra e das condições da doação.
“Quanto mais caro é o imóvel, mais caro é o valor para lavrar a escritura. A tabela de preços é anualmente publicada por cada estado”, pontua Guilherme. “O ITCMD custa 4% sobre o valor do imóvel. E todos esses custos são calculados por imóvel. Se você for doar dois imóveis, são duas tarifas”, acrescenta.
Existem cenários específicos em que a doação de imóvel não é uma possibilidade. A maioria dos casos envolve a doação entre cônjuges. Em comunhão total, o patrimônio é compartilhado; em comunhão parcial, somente os bens adquiridos antes do casamento podem ser doados; em regime de separação, total, a lei inibe esse caminho.
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Também são vedados os cenários em que o doador pretenda doar mais de metade do patrimônio ou todos os seus bens, sem sobrar algo para a própria subsistência. Imóveis com dívidas também não podem ser doados.