Por que os condomínios estão migrando para o interior de SP?

Os principais centros urbanos de São Paulo estão saturados, o que faz com que a terra em áreas como a região metropolitana e cidades como Campinas, por exemplo, suba de preço e fique escassa, inviabilizando, assim, a construção de condomínios maiores, como os voltados às classes mais altas. Esse é um processo que vem gerando o espraiamento de muitos empreendimentos, ainda mais com a migração pós-pandemia de quem pode trocar o escritório pelo home office.

Os dados do levantamento feito pela consultoria Brain, com informações colhidas com loteadores e entidades do setor, mostram que o crescimento se dá de forma realmente espalhada. As pessoas, em geral, preferem ficar a 1h ou 1h30, no máximo, do trabalho, caso algum tipo de deslocamento seja inevitável. “Regiões como a da Grande Campinas estão vivendo esse espalhamento de condomínios”, afirma Caio Portugal que, além de presidente da Aelo, é membro do Secovi-SP e empresário do setor de loteamentos.

O metro quadrado nesta parte do Estado é o terceiro mais caro, entre todas as regiões analisadas pela pesquisa. O valor médio na Grande Campinas, dentro de loteamentos fechados, está em R$ 869, ficando atrás da região de Franca (R$ 1.100) e da região metropolitana da capital (R$ 994). A média estadual é de R$ 768.

O preço dos lotes, tanto em condomínios fechados quanto nos abertos, também está relacionado à oferta de produtos disponíveis nas várias regiões do Estado. Em Franca, por exemplo, o estoque de loteamentos à venda em junho de 2022, último mês analisado, era de 251 unidades – uma disponibilidade, em relação ao total lançado nos últimos anos, de apenas 9%. A mesma relação de pouca oferta para o consumidor, mostra o levantamento, ocorre em regiões como Marília (13% de disponibilidade sobre o total lançado), Ribeirão Preto (13%) e São José do Rio Preto (8%).

Assim como ocorre em Franca, em todas essas áreas onde a disponibilidade é baixa em relação ao total de empreendimentos lançados, o preço do metro quadrado nos loteamentos fechados está acima da média do Estado. Isso também ocorre na região metropolitana de São Paulo, em Campinas e Presidente Prudente.

Há vários fatores que ajudam a compreender esse quadro – desde a simples existência de terrenos até o fluxo de aprovação dos empreendimentos e do fôlego de loteadores locais para criar um produto.

Quais regiões atraem mais projetos?

“Estamos enxergando oportunidades de condomínios em diversas praças no Estado de São Paulo. Recentemente, o último lançamento em Campinas foi um sucesso de vendas”, afirma Patrícia Dias Hulle, diretora de Negócios do Grupo Alphaville.

O perfil do produto colocado no mercado, afirma a executiva, explica parte da alta demanda que ele atingiu. “É um empreendimento com um espaço de lazer extenso, que integra a prática de esportes com áreas verdes e sustentabilidade.” Segundo Patrícia, o fato de a empresa trabalhar em locais que possibilitam a conexão diária com a natureza, proporcionando bem-estar e saúde, tem gerado bons resultados.

Segundo os dados do Secovi-SP e da Aelo, regiões como Sorocaba e o entorno de São José do Rio Preto também têm atraído atenção. O que não significa, segundo Caio Portugal, que muitos outros lugares do Estado também não estejam vivendo o espraiamento dos loteamentos, inclusive em relação aos produtos mais baratos, de entrada no mercado. “No Vale do Paraíba, por exemplo, temos também São José dos Campos, Guaratinguetá e Pindamonhangaba”, detalha.

Outra área em expansão, mostram os dados do Secovi-SP, é a do município de Itupeva. Isso porque a vizinha Jundiaí, que fica no meio do caminho entre São Paulo e Campinas, também já deu sinais de saturação.

Para Patrícia Duas Hulle, não há dúvida de que o segmento de loteamentos está se reinventando. “É um cliente preocupado com o meio ambiente e que valoriza itens que geram menos impacto ambiental, como painéis solares, reúso de água, jardins filtrantes, lâmpadas de LED <(mais econômicas) nos espaços públicos e tomadas para carros elétricos”, enumera.

Por mais que a decisão final de comprar um terreno ainda seja motivada pelo preço ou por outros fatores pessoais, não há dúvida, segundo Caio Portugal, que a questão ambiental precisa, cada vez mais, fazer parte do DNA dos empreendimentos.

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