A captação dos recursos se dá por meio de oferta pública de distribuição de valores imobiliários/ Foto: Getty Images
O investimento no mercado imobiliário vai muito além de comprar imóveis para locação ou revenda. Entre as mais promissoras oportunidades de negócio para o segmento está o crowdfunding imobiliário. Em resumo, trata-se de um financiamento coletivo para construção de um empreendimento. Na linguagem popular, é algo parecido com uma “vaquinha”, mas em grandes proporções.
Quem organiza o jogo são as incorporadoras, que reúnem investidores para arrecadar fundos que viabilizem seu empreendimento. A captação dos recursos se dá por meio de oferta pública de distribuição de valores imobiliários. Estão aptas a promover o crowdfunding imobiliário empresas com faturamento anual de até R$ 10 milhões – a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) propõe aumentar o teto para R$ 60 milhões.
A definição normativa das regras para o crowdfunding imobiliário é estabelecida pela Instrução CVM 588. O documento define regras como captação máxima por projeto (o limite por incorporadora é de R$ 5 milhões) e cota máxima de investimento (R$ 10 mil por investidor).
Outra determinação da instrução é com relação à transparência da oferta. Nela, devem conter informações relevantes para o investidor, como dados sobre encerramento de campanha, meta de captação, entre outros.
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De acordo com a instrução, as empresas têm até 180 dias para captar o valor que necessitam. Ao obterem a quantia, não poderão utilizá-la para outro fim senão o determinado na oferta. Caso não consigam chegar ao montante, devem devolver o valor arrecadado até o momento.
Para participar de um crowdfunding imobiliário, o investidor deve se cadastrar em uma plataforma eletrônica de investimento participativo que faz a conexão entre ele e os projetos das incorporadoras. Nestas plataformas se encontra a descrição, a disponibilidade e o valor das cotas – lembrando que o teto por CPF é de R$ 10 mil em cada projeto.
O valor arrecadado fica em uma conta de titularidade da plataforma até findar o prazo de captação. Caso seja alcançada a meta, todo o recurso é repassado para a incorporadora responsável pelo projeto.
Se o investidor comprar uma captação e mudar de ideia, tem até sete dias a contar da confirmação do investimento para desistir sem sofrer multas ou penalidades. O retorno fixo está ligado ao modelo de investimento em que a oferta foi baseada. Se estiver de acordo com a Instrução CVM 588, o financiamento se dará por meio do Contrato de Mútuo, ou seja, contrato de empréstimo entre investidor e incorporador.
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A oferta também pode ter sido estabelecida de acordo com a regulamentação do Banco Cental, BACEN nº 2.921 de 17/01/2002. Nesse caso, o financiamento entra como título de renda fixa e fica vinculado aos empréstimos da incorporadora com a instituição financeira.
Trata-se de operação ativa vinculada, que é efetivada por meio de CDBV (Certificado de Depósito Bancário Vinculado) em que o banco determina o investidor como credor de parte da dívida da incorporadora.
Esse tipo de oferta é disponibilizada em plataformas que trabalham junto com instituições financeiras. Como segue regulamentação do BACEN, empresas de qualquer porte podem fazer ofertas, que também não têm limites definidos.
Em ambas as estruturas de investimento, o retorno terá um percentual acima do valor investido, já que é qualificado como empréstimo sobre os quais incidem juros.
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Algumas ofertas também podem ter uma remuneração baseada no CDI da operação ou estabelecer outros tipos de retorno variáveis ligados à venda do empreendimento, como ganhos em cima das vendas de unidades, por exemplo.