A população brasileira está envelhecendo. De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de pessoas com mais de 60 anos passou de 11,3%, em 2012, para 15,1% em 2022. Além disso, o País conta atualmente com mais de 37,5 milhões de aposentados, segundo o último Boletim Estatístico da Previdência Social. 

E ao passo que a população envelhece, o dinheiro troca de mãos. Uma reportagem do New York Times estima que cerca de US$ 84 trilhões sejam repassados dos norte-americanos que possuem de 59 a 77 anos de idade aos seus herdeiros da geração Y e da geração X. Destes, US$ 16 trilhões devem ser transferidos na próxima década. 

Neste cenário, os imóveis representam uma fração significativa do patrimônio repassado entre gerações. “O imóvel sempre foi uma reserva de valor relevante, com o adicional de valorizar de acordo com a oferta e a demanda do momento. Como se diz no setor, quem compra terra, não erra”, afirma o professor de economia da FIA Business School, Carlos Honorato. 

Por outro lado, Laura Brito, advogada especializada em Direito de Família e das Sucessões, destaca a rastreabilidade do imóvel como um fator determinante para essa influência. “Os imóveis são a reserva de patrimônio mais regulada pelo Estado. Não é possível transmitir imóveis de maneira ‘disfarçada’. Seja por sucessão por morte ou doação. Tudo é lastreado pelo registro de imóveis e pelo ITCD (Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos)”, diz. 

“Se uma pessoa tem R$ 500 mil e quiser transferir para seus filhos, é possível diluir esse valor ano a ano em doações. Se for o caso de um imóvel deste valor e eu decido doar em vida ou morro deixando ele para trás, é preciso fazer inventário, pagar impostos e enfrentar algumas burocracias”, exemplifica a advogada. “Todas as fases da transmissão imobiliária têm custos e não são baixos. Por isso, a transmissão de imóveis é tão impactante. É um bem seguro, mas de transmissão custosa” explica a advogada.

O papel das residências na herança

De acordo com estudo de 2021 da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE), a residência é a principal categoria de ativos para a maioria das famílias ao redor do mundo. E foi um apartamento de três quartos no bairro Cidade Nova, em Belo Horizonte, o maior componente da herança recebida pelo administrador João Martins Retes. 

O pai do jovem de 22 anos faleceu em dezembro de 2022 e deixou para o filho um carro e o imóvel de 100 m², comprado há mais de 30 anos. “Se não fosse pela herança, certamente não teria dinheiro para adquirir um imóvel desse valor na minha fase atual.”

Poder de compra

Um anúncio publicado nos classificados do jornal O Estado de S.Paulo em novembro de 1994 trazia um apartamento com três dormitórios, duas garagens e uma suíte no Alto da Lapa, bairro nobre da zona oeste, por R$ 78 mil. Atualmente, nas plataformas digitais é possível notar que um imóvel com as mesmas características e no mesmo local é avaliado em mais de R$ 1 milhão.

À medida que os zeros começaram a se reproduzir nos contratos de financiamento, adquirir um imóvel se tornou mais difícil. Isso porque os altos juros aumentaram o custo das parcelas e o poder de compra no País diminuiu. 

Desde o lançamento do Plano Real, no governo Itamar Franco, até os dias de hoje, o Brasil acumula uma inflação (IPCA) de quase 677,8%, segundo a Calculadora do Cidadão, do Banco Central do Brasil. Ou seja, para comprar o mesmo que era possível com R$ 1 naquela época, agora são necessários R$ 7,77. O imóvel do anúncio de 1994, por exemplo, deveria custar aproximadamente R$ 534 mil nos dias de hoje.

Outro ponto, segundo Honorato, é que o lucro de investir em imóveis perdeu para a inflação nos 10 anos entre 2012 e 2022, de acordo com o Índice FipeZAP+. “Valorizando ou não, os imóveis impulsionam a transferência – ainda que o processo para receber a herança possa ser longo e burocrático.”