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O mercado imobiliário do Sudeste não vive um momento tão positivo em 2023. De acordo com um levantamento da Brain Inteligência Estratégica, o setor registrou queda no número de lançamentos (-18%), vendas (-1,5%) e oferta final (-5,1%) na comparação do último trimestre deste ano com o mesmo período do ano passado.
Quando se analisa o primeiro semestre deste ano e o primeiro semestre de 2022, a queda permanece considerável. A redução no número de lançamentos foi de 16,7%, do número de vendas foi de 2,4% e a queda na oferta final também foi de 5,1%. “A redução de lançamentos justifica-se em especial por um primeiro trimestre fraco”, explica Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica.
“Isso aconteceu por dois motivos: a economia, impulsionada pela elevada taxa de juros, nível de desemprego e um nível de renda baixo; e a incerteza política, simbolizada pela mudança de governo”, justifica. Na visão dele, o primeiro trimestre do ano é marcado pela indecisão de empreendedores e incorporadores e o adiamento dos lançamentos para o segundo trimestre ou para o final do trimestre.
| Período | Lançamentos | Vendas | Oferta Final |
| 2T2022 X 2T2023 | -18% | -1,50% | -5,10% |
| 1T2023 X 2T2023 | -19,90% | 4% | -4,50% |
| 1S2022 X 1S2023 | -16,70% | -2,40% | -5,10% |
Ao postergar lançamentos, as incorporadoras iniciaram um efeito cascata no setor. “Quando caem os lançamentos, é natural que as vendas caiam também”, analisa Fábio. “Porém, as vendas tiveram uma queda menor do que os lançamentos, o que indica uma estabilidade”, acredita. “E sempre que as vendas têm uma movimentação melhor do que os lançamentos, a oferta final cai. Foi o que aconteceu em relação ao movimento geral de lançamentos, vendas e ofertas residenciais na região Sudeste”, pontua.
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A queda observada pelo mercado imobiliário é ainda mais acentuada nos imóveis do segmento econômico. O levantamento da Brain Inteligência Estratégia mostra que o número de lançamentos (-43,8%), vendas (-19,4%) e oferta final (-34,6%) tiveram quedas vertiginosas na comparação entre o último trimestre e o mesmo período de 2022.
| Período | Lançamentos | Vendas | Oferta Final |
| 2T2022 X 2T2023 | -44% | -19,40% | -34,60% |
| 1T2023 X 2T2023 | -43,80% | -9,80% | -23,2% |
| 1S2022 X 1S2023 | -28,20% | -20,60% | -34,60% |
O movimento também é significativo quando se compara o primeiro semestre do ano com o primeiro semestre de 2022. “Isso acontece porque o governo já havia divulgado as regras do novo Minha Casa, Minha Vida, mas ainda não havia promulgado efetivamente as regras, o que só aconteceu no início de julho. Isso fez com que o mercado esperasse, segurasse os lançamentos de dois a três meses para aproveitar as novas regras”, analisa Fábio.
“No primeiro trimestre, muitos empreendedores já estavam diminuindo o ritmo de lançamentos, mas estavam com o produto na prateleira. No segundo trimestre já estava muito próximo do momento das novas regras entrarem em vigor e existiu esse momento de postergar até poder aproveitar as regras bem mais favoráveis aos empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida”, entende.
Ao todo, a região Sudeste registrou a venda de 77.907 imóveis no primeiro semestre do ano, segundo o levantamento. O número é 2,4% menor do que o mesmo período de 2022. Em contraponto, o Valor Geral de Vendas (VGV) cresceu 14%. Saiu de 35.567 no primeiro semestre de 2022 para 40.542 neste ano. “Isso acontece pelo menor volume de lançamentos de empreendimentos Minha Casa, Minha Vida”, explica Fábio.
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Fábio entende que à medida que o setor observa uma queda na quantidade de vendas de imóveis enquadrados no programa, aumenta a importância das unidades de produtos de luxo e super luxo. “Essas unidades acima de R$ 1,5 milhão mantiveram vendas elevadas, ampliando o VGV total”.