Nem toda compra e venda de uma propriedade gera a necessidade de recolher o imposto de ITBI/ Foto: Getty Images
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo devido quando há transição de um imóvel “inter vivos”, ou seja, quando há venda. Ele deve ser pago para o município por quem compra uma moradia e é uma etapa que deve ser realizada para oficializar a aquisição da propriedade.
Há leis municipais que determinam que o pagamento do ITBI deve ocorrer por meio da lavratura da escritura pública, já outras por meio do registro da escritura. Esse imposto não se enquadra em casos de doações e muito menos por herança, nesses casos existe outro tributo, nomeado como Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e por Doação (ITCMD).
A taxa do encargo é calculada com base na alíquota e no valor venal do imóvel, que se altera de acordo com a cidade. É possível analisar a base atual no site da prefeitura correspondente. Em São Paulo, por exemplo, a porcentagem é de 3%. Em algumas outras cidades, o ITBI fica perto de 2% do valor da moradia.
No geral, o valor venal representa o preço de mercado, mas não está em concordância, necessariamente, com o valor de venda. É o município que determina todo ano o valor venal de cada unidade para fazer a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), de acordo com critérios e cálculos predeterminados que podem ser observados no carnê do imposto. Porém, é preciso saber que o valor da tarifa básica só é considerado quando há compra direta do imóvel.
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Em casos de financiamento imobiliário, a quantia do imposto muda. O valor do ITBI quando o patrimônio é financiado muda de banco para banco e, em sua maioria, a taxa e os cursos cartorários são incluídos no contrato de financiamento. Mas, via de regra, os cursos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4%, no caso de imóveis financiados com o recurso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
A possibilidade ou não de parcelar essa taxa irá depender do município onde o imóvel será adquirido. Alguns aceitam parcelamento em até 12 vezes sem juros, mas outros não.
No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, ainda não é possível parcelar o imposto. Entretanto, há um projeto em trâmite na câmara para avaliar a adesão do parcelamento dessa cobrança em todas as cidades brasileiras.
O ITBI geralmente é pago pelo comprador do imóvel, segundo as leis municipais. Contudo, ela não impede que o contrato de compra e venda defina o vendedor como o responsável pelo pagamento do imposto. Mas atenção: mesmo que esteja acordado em contrato, se o vendedor não efetuar o pagamento da taxa, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.
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Nem toda compra e venda de uma propriedade gera a necessidade de recolher o imposto de ITBI. O recolhimento do ITBI é desconsiderado em alguns casos, mais especificamente em três situações: