De forma geral, a maioria dos financiamentos ou investimentos envolve dois tipos de juros: os simples e os compostos. No caso dos financiamentos imobiliários, por lei, é proibida a aplicação de juros compostos. Ou seja, sempre que você é apresentado a uma proposta de crédito, o tipo de juros que incidirá sobre o valor do imóvel é o simples.
Os juros simples incidem sobre o valor total do financiamento. Por exemplo, ao contratar um total de R$ 120 mil com juros de 10% ao ano dentro de 24 meses, o comprador irá pagar mensalmente R$ 6 mil ao longo de dois anos. Essa parcela é composta de R$ 5 mil de amortização da dívida e mais R$ 1 mil reais de juros – esta taxa de juros é conhecida como taxa nominal. O valor total ao fim do financiamento será de R$ 144 mil.
Há um caso no qual um outro tipo de juro entra na negociação: trata-se do juro moratório. Quando há distrato, quebra de acordo ou atraso no pagamento das parcelas, é cobrada essa taxa extra, que é calculada seguindo um percentual fixo convencionado entre as partes e firmado no contrato.
A Selic, taxa básica de juros do Brasil, aponta a direção para a cobrança de juros em todas as movimentações financeiras do País. A Selic está em sua taxa mais baixa da história, 3,75% ao ano, e puxou para baixo as taxas dos principais bancos do mercado. A média dos juros imobiliários está em torno de 7,50% ao ano, de acordo com levantamento da plataforma de comparação Melhortaxa – três anos atrás, em abril de 2017, a média estava em 10,50%.
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Essa faixa, de 7,50%, vem sendo praticada no modelo mais comum de financiamento imobiliário. Neste formato, é fixada a taxa de juros anual e a ela é somada a taxa referencial (TR). A TR foi criada em 1991 para calcular juros e inflação diários, uma ferramenta no combate à hiperinflação, à época superior a 2.400% ao ano. Ela está zerada desde o segundo semestre de 2017. Contudo, volta a ser aplicada se a taxa de juros subir acima de 8,5% ao ano – o Banco Central dispõe de uma calculadora para a TR.
Recentemente, a Caixa Econômica Federal lançou dois novos modelos de financiamento imobiliário, com perfis muito diferentes. A linha de crédito com taxa pré-fixada tem, em média, financiamento mais alto, entre 8% e 9% ao ano, mas não inclui a taxa referencial no contrato. A outra linha de crédito apresenta juros mais baixos, de até 4,95% ao ano (a Caixa pratica juros a partir de 2,95% ao ano), somados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – a inflação acumulada dos últimos 12 meses foi de 3,3%.
“O modelo fixo tem taxa mais alta, mas garante previsibilidade no longo prazo, 20 ou 30 anos. É o oposto da linha baseada no IPCA, afinal a inflação no Brasil pode variar muito”, explica Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa. “O IPCA pode funcionar bem para quem tem dinheiro à mão, pois consegue uma taxa melhor na mensalidade e, caso haja explosão na inflação, pode liquidar a dívida”, analisa Caio Carra, cofundador e COO da plataforma digital de crédito imobiliário CredHome.
Mais importante que analisar os juros, no entanto, é prestar atenção em três letrinhas: CET. Esta é a sigla para o Custo Efetivo Total, ou seja, o impacto real do custo do financiamento na mensalidade e no valor final da compra do imóvel.
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Os analistas do mercado imobiliário reforçam a importância de tomar o Custo Efetivo Total como ponto de partida para negociar o financiamento. Isto porque, além dos juros, o custo contabiliza também a taxa de administração dos bancos e os seguros – os mais comuns são para Morte e Invalidez Permanente (MIB) e para Danos Físicos do Imóvel (DFI).
Os seguros variam de acordo com o perfil do comprador e podem subir bastante para aqueles acima de 50 anos. Esses itens podem somar mais de 0.5 ponto percentual na mensalidade. Portanto, atenção: ao negociar, pergunte sempre ao banco qual o CET praticado em seu financiamento.