Crédito: Getty Images
É melhor negócio comprar um imóvel usado de R$ 1 milhão ou cinco de R$ 200 mil? A escolha depende do que se pretende fazer com o imóvel, se para morar por muito tempo, pouco tempo ou para investir em um ativo diferenciado dos disponíveis no mercado financeiro.
Quem teme as flutuações e riscos do mercado de renda variável, e o caso mais vistoso a respeito é o do prejuízo bilionário das Americanas e suas ações que neste momento valem pouco mais que R$ 1,00, e aqueles que passaram a ter aversão em aplicar dinheiro em moedas digitais, como no caso recente de um jogador de futebol que perdeu milhões, devem considerar o imóvel como opção mais segura.
Não há novidade nisso, todos sabemos, assim como é notória a diferença em ter dinheiro depositado em uma aplicação financeira tradicional, como CDBs, por exemplo, ou investido em imóveis. O CDB “seguro” tem liquidez imediata, e taxa que segue a inflação, sempre abaixo dela em caso de baixos valores. Os imóveis não se vendem de imediato, e sua liquidez e a renda obtida com aluguel variam muito de acordo com o padrão, localização, conservação.
Os resultados de pesquisas feitas mensalmente em 18 regiões do Estado de São Paulo pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado (CreciSP) trazem mais clareza e deixam mais evidentes as oportunidades de ganhos que podem ter tanto os investidores quanto os que não têm sua casa própria, e desejam tê-la já com uma visão de futuro. Essa visão pressupõe a possibilidade futura de locação e de venda.
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A consolidação do primeiro ano desses levantamentos, com uma média de 851 imobiliárias e corretores e 197 cidades pesquisadas mensalmente, estampa com nitidez as preferências de quem comprou e alugou imóvel usado em São Paulo em 2022 em 18 regiões do Estado, excetuada a Capital.
Imóveis com preço médio de até R$ 200 mil foram os mais vendidos em cidades das regiões de São José do Rio Preto, Bauru, São Carlos, Presidente Prudente, Araçatuba, Piracicaba, Marília, Vale do Paraíba e Sorocaba.
Em outras regiões predominaram os de até R$ 300 mil: Osasco, Campinas, Baixada Santista, Ribeirão Preto, Guarulhos e a região formada pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema.
As casas foram o tipo de imóvel que mais se vendeu em 12 regiões, e os apartamentos, em quatro: Osasco, Baixada Santista Guarulhos e nas cidades da região do ABCD. Nas regiões de Franca e Vale do Ribeira não se obteve dados suficientes para se fazer a comparação.
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As casas foram também mais alugadas que os apartamentos, tendo a preferência dos novos inquilinos em 13 regiões, e os apartamentos em três: Baixada Santista, Ribeirão Preto e no ABCD.
Em seis regiões do Estado predominaram na maioria dos meses de 2022 os aluguéis de até R$ 1.000,00. Em outras seis regiões prevaleceram os aluguéis de até R$ 1.250,00.
A junção dessas informações enseja a conclusão de que imóveis usados com preços entre R$ 200 mil e R$ 300 têm maior liquidez, vendem mais rapidamente que os de valor mais elevado na maioria das cidades do Estado, dependo também se são apartamento ou casa.
Entre comprar uma casa ou apartamento de R$ 1 milhão para fins de locação, como opção de investimento seguro e protegido, ou optar por aplicar esse dinheiro em cinco imóveis de R$ 200 mil, a contabilidade é mais favorável aos pequenos do que aos grandes.
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No imóvel de R$ 1 milhão, a rentabilidade básica com a locação, de 0,5% ao mês, vai implicar em um aluguel de R$ 5 mil mensais, dificultando a locação. Mesmo baixando a taxa para 0,4%, o aluguel de R$ 4 mil ficaria restrito a uma faixa limitada de inquilinos.
Já naqueles imóveis de R$ 200 mil, os 0,5% podem ser mantidos porque implicarão em aluguel de R$ 1mil, preço suportável pela maioria dos potenciais inquilinos. As vantagens são nítidas: rentabilidade maior e locação mais rápida.
E mais ainda: na hora em que se precisar transformar imóvel em dinheiro, a venda dos de menor valor será feita mais facilmente, como comprovam os resultados das pesquisas do CreciSP.
Essa é outra vantagem dos imóveis mais baratos, pois é mais fácil encontrar comprador que pague à vista ou em poucas parcelas por um imóvel de R$ 200 mil do que por um de R$ 1 milhão, muito mais dependente de financiamento.
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No ano passado, em 14 das 18 regiões do Estado em que foi possível obter esses dados, as vendas se dividiram igualmente entre as que foram majoritariamente financiadas por bancos e as realizadas com pagamento à vista, em parcelas pagas diretamente aos proprietários e por crédito concedido por consórcios imobiliários.
Em qualquer situação, o investimento nesse mercado, dada sua complexidade e dificuldade, deve contar, para garantia do negócio e tranquilidade de quem investe, com o suporte e assessoria de um corretor de imóveis.