OPINIÃO: O papel estratégico do setor imobiliário na era dos data centers

Com a popularização das inteligências artificiais e a crescente necessidade de armazenamento virtual, o mercado imobiliário voltado para data centers tem se destacado como um setor em rápida ascensão no Brasil. A tecnologia demanda infraestruturas capazes de acompanhar o ritmo acelerado das transformações e atender às exigências do segmento.

Mais do que meras estruturas tecnológicas, os data centers vêm se consolidando como ativos estratégicos, redefinindo padrões de ocupação e desenvolvimento urbano. O crescimento exponencial da demanda por armazenamento e processamento de dados impulsiona a busca por espaços que atendam a requisitos de segurança, conectividade e eficiência energética.

Não é novidade que grandes organizações estão apostando em soluções para armazenar dados, projetos e operações críticas. Seja por meio de sistemas em nuvem ou servidores dedicados, toda a informação digital depende, em última instância, de uma infraestrutura física robusta: os data centers.

Nessa linha, o Brasil se destaca como um polo emergente para data centers, apresentando um cenário atrativo para investimentos nos próximos anos. 

A combinação de fontes de energia renováveis, disponibilidade de áreas extensas em grandes centros urbanos, chegada de cabos submarinos de fibra óptica por diversos locais e o clima estável reforça o papel estratégico do país no setor.

Exemplos recentes ilustram esse movimento. A Amazon anunciou um investimento de R$ 10,1 bilhões até 2034 para expandir suas operações de data center no País. Já a Microsoft planeja destinar US$ 2,7 bilhões nos próximos três anos para aprimorar sua infraestrutura de nuvem e inteligência artificial no Brasil.

Os números deixam claro que não se trata apenas de uma tendência passageira: o avanço tecnológico continuará impulsionando a necessidade de que o mercado imobiliário se adapte e ofereça soluções alinhadas a esse novo paradigma.

Contudo, para que esse potencial se concretize, é essencial superar desafios estruturais e jurídicos, garantindo que esses empreendimentos sejam viáveis tanto do ponto de vista operacional quanto comercial.

Nesse cenário, a viabilização dos data centers não se resume à infraestrutura física disponível – é preciso também estruturar modelos de negócios estrategicamente alinhados às necessidades das operadoras e dos investidores.

A estrutura jurídica para viabilizar a operação de um data center precisa ser planejada desde a concepção do projeto, levando em conta não apenas a aquisição ou locação do imóvel, mas também mecanismos contratuais que possibilitem expansão, adaptação e sustentabilidade financeira no longo prazo.

Modelos alternativos, como parcerias imobiliárias, contratos diferenciados e arranjos como leaseback ou built-to-suit, podem ser explorados para garantir maior eficiência e reduzir riscos financeiros. Além disso, o planejamento precisa considerar a finalidade da operação, já que projetos Hyperscale e Colocation exigem abordagens distintas para estruturação e financiamento.

Um aspecto essencial é a necessidade de uma auditoria jurídica, técnica e ambiental rigorosa antes da implantação de um data center. Diferentemente de outras operações comerciais, um data center não pode ser facilmente realocado caso surjam entraves regulatórios, estruturais ou ambientais, tornando a escolha do local um fator determinante para o sucesso da operação.

O crescimento do mercado de data centers no Brasil representa mais do que uma nova frente de investimentos imobiliários— é um movimento que redefine os padrões de ocupação, infraestrutura e conectividade no país.

Gabriel Cano Sartori é advogada especialista em direito imobiliário do escritório Finocchio & Ustra Sociedade de Advogados

Maria Vitória Resende Alves de Queiroz Telles é coordenadora da área imobiliária  do escritório Finocchio & Ustra Sociedade de Advogados