Opinião: Multifamily engatinha no Brasil, mas deve engatar nos próximos anos

Questões como o apagão de imóveis, mudanças comportamentais do consumidor em relação à moradia e os desafios econômicos para a compra de imóveis são algumas das características atuais do mercado imobiliário brasileiro que podem se tornar oportunidades para o Multifamily, complexo residencial destinado à locação que pertence a um único dono.

O potencial latente do modelo é ressaltado em uma pesquisa da Siila. Dados mostram que o mercado deve crescer mais de 30% até agosto de 2025. Enquanto o setor imobiliário nacional cria expectativas com o crescimento do Multifamily, outros países já colhem seus lucrativos frutos. 

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Nos Estados Unidos, por exemplo, a modalidade de Multifamily gera mais de US$ 3 bilhões para a economia americana diariamente, de acordo com informações da TM3 Capital; resultado de mais de 14,5 milhões de unidades multifamiliares espalhadas nas áreas metropolitanas, segundo a gestora de investimentos. 

Claro que não podemos desconsiderar que o modelo residencial multifamiliar norte-americano é centenário e que, no Brasil, estamos em um estágio embrionário. Afinal, a Siila aponta que temos apenas 9.200 imóveis, e 30% do total foram entregues nos últimos 12 meses. 

Apesar da disparidade, entendo que estamos em um ponto de inflexão que pode servir como um terreno fértil. Como a taxa Selic ultrapassou os dois dígitos em 2022 não seria exagero conjecturar que a quantidade de brasileiros alugando imóveis aumentou. 

Os reajustes nos juros impactam o poder de compra da população, afetam o valor de financiamentos e a construção de novos empreendimentos. Para exemplificar os impactos, basta analisar o aumento do preço do metro quadrado e a transformação que está acontecendo até mesmo nos bairros mais tradicionais. 

Entre janeiro e maio de 2024, o custo da casa própria aumentou com a valorização de 5,13%, segundo o Índice FipeZAP de Venda Residencial. 

Em paralelo, a locação de imóveis no Brasil é um mercado bem consolidado e que continua a crescer. De acordo com informações do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o número de pessoas que moram de aluguel cresceu de 17% para 20% entre 2016 e 2022. 

Diante de tal cenário, a demanda no setor locatício aumenta, mas essa tendência esbarra em outro desafio: o apagão de imóveis. Além de termos muitos potenciais inquilinos e poucas unidades livres, também há uma escassez de terrenos. 

Esse é um obstáculo que o Multifamily é capaz de mitigar, pois os modelos multifamiliares oferecem várias unidades exclusivas para alugar, o que resulta em uma verticalização inteligente e um aproveitamento estratégico de espaço disponível nas cidades, principalmente nas capitais densamente povoadas. Consequentemente, o crescimento do formato residencial pode equilibrar essa demanda de oferta e demanda no setor locatício.

 Em São Paulo, (capital que concentra 89% das unidades multifamiliares em operação, segundo a Siila), por exemplo, regiões cobiçadas e bem valorizadas como Pinheiros, Itaim Bibi e Vila Madalena já oferecem diversas opções de Multifamily para os mais diferentes perfis de inquilinos.            

Afinal, o mercado imobiliário entende que “o morar” se transformou em uma experiência. Tal questão é tão relevante que, em uma licença poética, eu ousaria encaixar a questão da moradia na Necessidade de Autorrealização, o nível mais alto da Pirâmide de Maslow, esquema que define as necessidades humanas. 

Penso dessa forma, pois as mudanças no comportamento dos consumidores fazem com que potenciais inquilinos busquem mais do que um abrigo ou a sensação de estabilidade. Hoje, as prioridades são mais subjetivas, pois envolvem o desejo por praticidade, bem-estar e percepção de pertencimento. 

Ao ressignificar as áreas comuns em hubs de convivência e serviços, o Multifamily oferece facilidades integradas ao estilo de vida do inquilino. Entretanto, é válido ressaltar que o crescimento do Multifamily também deve ser acompanhado por cuidado especial com a segurança e qualidade das locações.

Tal zelo é benéfico e até mesmo demandado por todas as pontas do negócio, o que inclui proprietários, imobiliárias e inquilinos. 

E essa demanda que precisa estar na modalidade multifamiliar também impulsiona uma outra tendência imobiliária, a fiança onerosa. Trata-se de uma garantia locatícia que garante que os proprietários recebam o aluguel mesmo com atraso nos pagamentos; são menos burocráticas para os inquilinos ao excluírem a necessidade de fiador e, por fim, as imobiliárias conseguem cultivar uma cartela consistente e rentável de clientes. 

Ao acompanhar essas duas tendências e suas vantagens, não deixo de enxergar uma sinergia entre ambas. 

O Multifamily baseia a experiência do morar em aspectos como praticidade, flexibilidade e personalização; tendo em mente toda a jornada do consumidor, nada melhor do que iniciar o processo de locação de um imóvel multifamiliar já apresentando os benefícios que acompanharão o inquilino durante todo o período de locação.  

Em tempo, é válido ressaltar que o fiador correspondeu a 37% das locações feitas em julho, segundo informações do Secovi-SP; trata-se de uma queda em comparação com o mesmo período do ano passado, quando a garantia locatícia representou 41% dos contratos. 

Ou seja, os inquilinos e proprietários estão cada vez mais atentos às fragilidades que o fiador tradicional têm e como essas dificuldades podem até gerar prejuízos. Como resultado, o cenário se traduz como um oceano azul para outras garantias locatícias, o que inclui a fiança onerosa. 

Em suma, o Multifamily e a fiança onerosa são tendências imobiliárias que estão crescendo, o que me deixa empolgado para ver o quão inovador estará o mercado brasileiro no ano que vem.