Crédito: Ivan Kurmyshov/AdobeStock
Em 2015, liderei a equipe que desenvolveu um estudo solicitado pelo SECOVI-SP e pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) para avaliar o instrumento de incentivo à implantação de fachadas ativas no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários próximos aos eixos de transporte de São Paulo, novidade proposta no Plano Diretor de 2014 e posteriormente regulamentado pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de 2016
O debate era acalorado, contrapondo apontamentos favoráveis e desfavoráveis a esta e tantas outras medidas propostas. A necessidade de melhorar o ambiente urbano na maior metrópole do hemisfério Sul era premente e o Plano Diretor buscou alternativas ousadas e, até certo ponto, inovadoras.
Agora, passada uma década e à luz da revisão do Plano Diretor do ano passado e da atual discussão da revisão da LUOS, parece ser um momento valioso para avaliação dos reflexos que o PD 2014 proporcionou na cidade para ajustá-lo e melhorá-lo para os anos vindouros.
Segundo levantamento da Geoimóvel, podemos identificar 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016 com ao menos 1 loja em fachada ativa. Tais lançamentos somam um total de 743 lojas. Ou seja, cada lançamento possui, em média, 2,3 lojas, totalizando aproximadamente 149 mil m² de área privativa, média de aproximadamente 200 m² por loja ou 466 m² por empreendimento.
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Os números já demonstram por si sós que o instrumento tem sido bastante utilizado pelo mercado imobiliário na cidade. O fato do acréscimo de potencial construtivo ser oferecido a qualquer empreendimento com fachada ativa, no entanto, corresponde a um fator benéfico aos empreendedores, mas que não necessariamente encontra eco na realidade da cidade.
Isso porque, conforme indicado pelo estudo da Urban Systems em 2015, todo o potencial construtivo adicionado pelas fachadas ativas possíveis não encontraria demanda suficiente capaz de sustentá-las. Atualmente, muitos dos espaços comerciais disponibilizados nas fachadas ativas desses novos empreendimentos ainda não foram ocupados, fazendo com que a estratégia imaginada inicialmente não tenha alcançado totalmente seu objetivo.
Ao observarmos a espacialização dos empreendimentos com fachadas ativas fica claro que há uma importante concentração nos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, onde se privilegia o maior adensamento residencial e comercial nas proximidades das infraestruturas de transporte coletivo.
É evidente que estes locais têm, em tese, maior fluxo de pessoas e maior atratividade que justificariam a presença dessas novas lojas, porém, até pelo excesso de oferta, também nestes locais há espaços vagos.
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Ainda que a medida tenha repaginado a oferta de espaços comerciais em muitos locais, também gerou uma valorização nos valores de aluguel que podem estar dificultando a ocupação por comerciantes que antes estavam alocados em infraestruturas menos qualificadas, mas por óbvio, mais baratas.
Portanto, o desafio agora é o de reequilibrar a oferta desses espaços comerciais de forma a ajustar os preços de locação para que as operações comerciais sejam mais sustentáveis.
Não se trata aqui de defender a regulação de preços, mas não se pode negar a necessidade de repensar o dispositivo legal – como já vem sendo discutido – para que um incentivo para tentar solucionar um problema não seja o motivo de criação de um novo problema. O futuro da cidade agradece!