Já às portas do último trimestre de 2024, o setor imobiliário tem expectativas diferentes daquelas do começo do ano.

No primeiro trimestre, o crescimento surpreendente da renda, o fortalecimento do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e o viés de continuidade nos cortes da Selic apontavam para um cenário de estabilização, evolução sustentável e fortalecimento do mercado nacional.

Agora, mesmo que algumas dessas tendências permaneçam – a concessão de crédito real, por exemplo, cresceu 5,5% em junho na comparação com os 12 meses anteriores – mudanças conjunturais têm impactado substancialmente a maneira como o mercado projeta seu futuro.

Após forte expansão em 2023, o MCMV continua sendo fundamental, mas já não impulsiona o crescimento do setor igualmente em 2024. Alterações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ao regime de uso de títulos privados como LCI, CRI ou LIG devem afetar negativamente o crédito.

Ainda não há dados concretos a esse respeito, mas é bem provável que as novas restrições tornem o financiamento imobiliário mais custoso e, portanto, menos atrativo.

Ninguém sabe exatamente como o mercado irá se ajustar a essa nova realidade, mas é bem provável que haja diminuição (por ora, sem retração) no ritmo de crescimento dessas modalidades de financiamento, que experimentaram uma expansão notável nos últimos anos, somada a um crescimento relativo no protagonismo de métodos tradicionais como o FGTS e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Há, por fim, a questão dos juros. O término do ciclo de cortes da Selic (hoje em 10,5%) sinalizado pelo BC e as surpresas negativas da política monetária dos EUA, que seguem adiando qualquer redução dos seus juros, impactam o mercado de compra e venda de forma considerável.

Fatores políticos podem aliviar ou pressionar ainda mais os juros futuros. Por um lado, a falta de credibilidade fiscal do governo tem afetado diretamente o setor, pois mais gasto público indica aumento da inflação e, como resposta, aumento da Selic, o que encarece o crédito.

Por outro, medidas anunciadas de corte de gastos podem refletir positivamente nos juros e nas expectativas do mercado, impulsionando a compra e venda de imóveis. Decisões políticas devem definir boa parte do cenário econômico dos próximos meses.

O mercado de locação, com sua dinâmica própria, continua aquecido. Entre janeiro e junho, a taxa de crescimento dos aluguéis passou de 16,2% para 14,9%, mantendo-se ainda em um patamar alto. Aqui a situação dos EUA também deve ser levada em consideração, uma vez que a escalada do dólar pode pressionar o IGP-M, um dos índices usados no reajuste dos aluguéis.

Mas também há boas notícias. O desemprego continua em queda, e a renda teve incremento de 11,7% em 2023, o maior desde o Plano Real. Mesmo que o aumento deste ano não seja tão expressivo, é certo que esse indicador influencia positivamente a economia.

Portanto, o cenário dos próximos meses é de redução (ou correção) do otimismo. O mercado imobiliário deve permanecer aquecido, ainda que com crescimento mais moderado. Confirmadas todas as tendências, haverá desaceleração somente no final deste ano ou início de 2025.

Será um pouso suave, sem solavancos, preparando o setor para um novo ciclo de crescimento sólido, assim que existirem condições para isso, o que depende, sobretudo, da tão aguardada retomada do processo de redução da Selic.