Crédito: Getty Images
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), tradicionalmente usado para contratos de reajuste de aluguel, registrou uma série de altas durante a pandemia. O indicador disparou e ficou acima dos 30% em grande parte desse período. Um exemplo é que em, maio de 2021, o IGP-M atingiu o maior nível em 26 anos e acumulou uma alta de 37,04%.
Esse cenário motivou uma mudança nas negociações de contrato de aluguel. Inquilinos, em busca de descontos, e proprietários, com medo de perder essa renda em um momento tão conturbado, abandonaram o IGP-M para adotar outros índices, entre eles o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
“Naquele momento, houve uma sensibilidade dos proprietários e dos inquilinos para preservar os valores”, analisa José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
É importante reforçar que nem o IPCA passou ileso pelas crises dos últimos anos e chegou a alcançar picos que ultrapassaram os 12%. Porém, por ser menos sensível à volatilidade do câmbio e outras intempéries da economia, o IPCA se tornou o indexador favorito nessas negociações.
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Isso até a chegada do ano de 2023. O ambiente de inflação vem mudando nos últimos meses e, desde seu pico, o IGP-M entrou em ritmo de queda. Em abril de 2023, o índice registrou uma queda de -2,17%, no acumulado em 12 meses. Foi a primeira vez, desde fevereiro de 2018, que ele ficou negativo. Enquanto isso, o IPCA acumula alta de 4,65%.
É natural que inquilinos e proprietários se questionem sobre o impacto das oscilações do IGP-M e do IPCA no preço do aluguel praticado atualmente. A perspectiva de especialistas, no entanto, é que essas mudanças não significam uma redução do valor. Pelo menos não por enquanto.
“Há uma cláusula para que o reajuste seja aplicado somente se o índice for positivo, em casos de contratos vigentes”, explica a economista do DataZAP+, Larissa Gonçalves. “Neste caso, o que deve acontecer é a manutenção do valor do aluguel, com a possibilidade de novas negociações”, acrescenta.
Essa visão é compartilhada por Graiche, que entende a estabilidade como positiva, também, para os inquilinos. “As negociações que ocorreram durante a pandemia proporcionaram contratos com valores de aluguéis mais baixos. No entanto, a cobrança não pode sofrer redução de contrato por questões jurídicas.” O presidente da AABIC acredita que a oscilação pode impactar é no cálculo de correções monetárias ou em crédito/dívida relacionada ao imóvel, como multas, correções e juros.
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Para Graiche não há garantia nem que os próximos contratos de aluguel sofram influência da queda do IGP-M. “Na prática, o que vale é a lei da oferta e demanda. Os proprietários ainda não recuperaram o prejuízo da pandemia e existe um desestímulo para investir no setor enquanto a renda estiver defasada”, diz. “O mercado ainda não chegou a um ponto de equilíbrio, mas está reagindo.”
Uma pesquisa elaborada pelo DataZAP+, braço de inteligência de dados do ZAP+, no final de 2022, mostra que 36% das pessoas com contratos vigentes de aluguel afirmaram não saber como funciona o reajuste e 58% das que procuram imóveis para locação não sabem qual índice poderia ser aplicado em contrato.
Embora o IGP-M e o IPCA sejam os indexadores mais comuns utilizados nessa jornada, o locatário e locador podem optar por outros índices, como o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE (INPC). “Quem vai alugar deve ficar atento ao índice usado, pois existem variações importantes que podem alterar consideravelmente o preço final do aluguel”, afirma Larissa.
A economista elaborou a tabela abaixo que tem como exemplo um imóvel residencial alugado em março de 2020, considerando os reajustes periódicos anuais até 2023. No cálculo, foi considerado um valor inicial de aluguel de R$ 1 mil mensais, sem contar o condomínio, e os reajustes ano a ano, após 12 meses, pelos diferentes índices: IGP-M, IPCA e IVAR.
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“É preciso ressaltar que qualquer que seja o índice definido, a recomendação é escolher aquele que reflita a real valorização do imóvel”, sugere.
De acordo com Larissa, ainda que os índices sirvam de referência nos contratos de locação, o que mais impacta no valor do aluguel é a negociação entre proprietário e inquilino. “É importante que as duas partes dialoguem sobre o cenário econômico para escolherem um índice de referência que seja justo para ambos”.
Evolução do preço de aluguel
| IGP-M | IPCA | IVAR | |
| Mar. 2021 | R$ 1.311 | R$ 1.061,20 | R$ 1.008,40 |
| Mar. 2022 | R$ 1.504,63 | R$ 1.181,12 | R$ 1.071,32 |
| Mar. 2023 | R$ 1.507,19 | R$ 1.236,04 | R$ 1.166,67 |
| Alta no período | R$ 507,19 | R$ 236,04 | R$ 166,67 |