Fintechs ganham espaço no funding imobiliário com poupança em queda

O saldo da poupança, principal motor de crédito da construção civil brasileira, registra consecutivas quedas ano a ano. De 2021 a 2025, os saques da poupança superaram os depósitos e o valor disponível para as construtoras via SBPE. Apenas neste ano a saída líquida já foi de R$ 52,1 bilhões. A expectativa de perder esses recursos têm estimulado o surgimento de soluções financeiras criativas focadas em disponibilizar crédito imobiliário para as incorporadoras.

Com perdas que já somaram R$ 244,12 bilhões desde 2021, a poupança tem, hoje, um saldo de R$ 752,1 bilhões, segundo estudo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) com dados do Banco Central. Ou seja, este é o valor total disponível atualmente para as construtoras financiarem empreendimentos imobiliários via SBPE. 

“A poupança, hoje, representa 31% da estrutura de funding imobiliário no País. Em 2023, a proporção era de 37%. E a maior parte do FGTS é para financiar o Minha Casa, Minha Vida”, observa Filipe Pontual, diretor executivo da ABECIP. “O mercado começa a buscar outros mecanismos. É neste cenário que o mercado de capitais faz mais sentido”.

Portanto, a queda da poupança não significa necessariamente uma queda nos lançamentos. Pelo contrário, ainda que o número de unidades construídas via SBPE demonstre um declínio, outras soluções de crédito se apresentam ao mercado imobiliário, como as letras de crédito imobiliário lideradas por fundos independentes e até iniciativas de crowdfunding.

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Não à toa, as letras de crédito imobiliário se tornaram um importante financiador de grandes projetos imobiliários residenciais e comerciais. Mesmo o segmento econômico, que é prioritário na concessão de crédito imobiliário por causa do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), já virou terreno fértil para soluções de financiamento. A fintech Makasí é fruto deste ambiente.

Funding para Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida proporcionalmente, não sofre o impacto da queda na poupança. “Isso porque, além dos recursos do FGTS, os bancos têm focado em financiar cada vez quem está comprando imóveis”, analisa Pontual. Porém, nem mesmo o segmento econômico está alheio ao mercado de capitais e às soluções criativas de crédito. 

No último mês, a Makasí anunciou o lançamento de um novo Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) de R$ 120 milhões, voltado ao financiamento de projetos do MCMV. O produto, chamado de “Crédito para Exposição de Caixa MCMV”, oferece capital de giro às construtoras para viabilizar fases das obras que necessitam de caixa imediato.

“Não é um crédito concorrente à Caixa, nos propomos a disponibilizar um crédito complementar aos projetos”, explica Caio Bonatto fundador e CEO da fintech. “A construtora precisa percorrer uma longa jornada no início do desenvolvimento imobiliário até acessar, de fato, o financiamento. Sem esta linha de giro, muitas empresas não conseguem nem lançar o empreendimento”.

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O CRI, explica Bonatto, prevê apoiar de 10 a 20 incorporadoras de médio porte que já têm histórico de atuação no programa, mas poderá ser ampliado conforme a demanda. “Nosso produto surge para mitigar o risco e garantir que o capital necessário esteja disponível no momento certo. O dinheiro pode ser usado, por exemplo, para terminar de quitar o terreno”, ilustra.

Lançado em parceria com a RBR Asset, este é o segundo CRI captado pela Makasí nos últimos meses. O primeiro, de R$ 120 milhões, foi lançado em novembro de 2024, dedicado ao financiamento de construção residencial para pequenas e médias incorporadoras e pessoas físicas. A aposta da empresa é na transparência do produto para atrair investidores. 

Por meio de uma plataforma, é possível acompanhar as etapas do ciclo de construção e financeiro do projeto, além de ter acesso a pontos de melhoria e eventuais ajustes de rota. Em contrapartida, o modelo não exige garantia imobiliária das incorporadoras. “Com IA, examinamos dados da empresa e do projeto para fazer a análise de risco e cruzar com a dinâmica da empresa, de forma que bancos tradicionais não conseguem”, garante Bonatto. 

Crowdfunding imobiliário

Em março deste ano, o SBPE contribuiu com R$ 739 bilhões e o FGTS com R$ 652 bi para o financiamento da construção. Em comparação, os CRIs, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Imobiliárias Garantida (LIGs) geraram, somados, R$ 1,050 trilhão e, aproximadamente 42% da fonte de recursos atuais.

Ainda assim, o crescimento das letras de crédito imobiliário não impediram o surgimento de outras formas de financiamento.

A fintech Finme, por exemplo, aposta no modelo de crowdfunding para impulsionar a construção civil. A ideia é permitir que qualquer pessoa possa investir em qualquer tipo de projeto imobiliário, permitindo às incorporadoras alcançar uma renda para complementar seus recursos financeiros. 

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“Bons projetos são descartados por causa de requisitos exagerados das instituições financeiras e fundos imobiliários. Mesmo uma boa operação, com bons parceiros e bons números, mas que não atinge o VGV esperado, acaba reprovada. Entendo que grandes fundos vão priorizar grandes projetos. Por isso, quero acolher os negócios pequenos”, argumenta Felipe Vergasta, CEO da Finme.

A proposta da empresa é diminuir os critérios eliminatórios e englobar projetos de forma geral. “A cada trimestre, emitimos relatórios que são distribuídos para os investidores. Hoje, temos de 150 a 200 investidores que estão com 200 mil aportados”, contextualiza. Porém, Vergasta explica que este é um projeto que exige investidores qualificados. 

“Orientamos que os investidores comecem por outros caminhos antes de vir para este tipo de aporte. É um negócio com pouca liquidez e que exige maior qualificação. O primeiro passo deveria ser montar uma carteira mais tradicional, com renda fixa e variável”, comenta.

Nova estrutura de funding

Para Pontual, a expectativa é que fatores como alta de juros, queda na poupança e protagonismo do mercado de capitais continuem promovendo a transformação na estrutura de funding imobiliário. “Não existe uma bala de prata para o mercado imobiliário. Pode ser um crowdfunding, um acordo do banco com a securitizadora, uma letra de crédito imobiliário”, enumera.