Saiba o que fazer se o dono decidir vender o imóvel que você aluga

Dos 71 milhões de domicílios existentes no Brasil em 2018, 12,9 milhões eram alugados, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua). Mas será que todos eles sabem que o proprietário tem direito de vender o imóvel a qualquer momento? Isto pode acontecer, mas existem algumas regras. Consultamos o advogado especializado em direito imobiliário, Luiz Octávio Rocha Miranda, para apresentar os direitos dos inquilinos e quais cuidados devem ser tomados neste momento.

“Os locatários também têm direitos. O principal deles é o da preferência sobre terceiros na aquisição do bem e em igualdade de condições. Ele deverá ser notificado pelo locador com uma antecedência mínima de 30 dias para manifestar seu desejo de exercer sua preferência legal. Passado este prazo, o proprietário fica liberado para alienar o imóvel para qualquer interessado, desde que respeite as condições da oferta feita ao locatário”, explica Luiz.

Segundo ele, se o locatário verificar que o imóvel foi vendido por um preço inferior ou em condições mais favoráveis do que as que lhe foram informadas na notificação, terá direito a perdas e danos, morais e materiais. E o dono terá ainda que desfazer o negócio.

Importante ressaltar que o adquirente do imóvel não precisa respeitar o prazo restante do contrato de locação, pois pelo princípio de que a venda rompe a locação, poderá propor ação de despejo imotivada ou para uso próprio do imóvel. A exceção está no caso da existência de cláusula de garantia.

A Lei de Locação prevê que o pacto continue em vigor em algumas situações:

• A locação deve ter sido feita por tempo determinado;
• O contrato precisa ter cláusula estabelecendo que a locação permanecerá em caso de venda;
• O contrato deve ter sido averbado junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro Gerais de Imóveis competente.

Se a locação não for mantida em caso de venda, o novo proprietário deverá notificar o locatário para desocupar o imóvel em 90 dias. “Na cláusula de garantia deve estar expresso que o locador, em caso de venda, dará ciência a eventuais compradores sobre a existência da locação”, esclarece o advogado.

Se após a transferência de posse o novo dono quiser manter a locação, não será necessário fazer um novo contrato. “O adquirente tem que observar os termos do contrato em vigor. É aconselhado fazer um aditivo contratual, apenas para constar o novo dono como locador”, afirma Luiz. Se o inquilino entregar o imóvel antes do prazo, a lei determina que ele pague uma multa, geralmente prevista nos contratos de locação. “O inquilino pode tentar negociar com o novo proprietário a rescisão amigável do contrato, sem pagar a multa”, explica.