As melhores formas de investir em imóveis comerciais nos EUA

As aplicações em ativos no exterior estão no radar dos investidores brasileiros. Além das ações de empresas estrangeiras, as aplicações em imóveis fora do Brasil chamam atenção para compor o portfólio pensando em rentabilidade e diversificação. Para isso, alocar recursos em estabelecimentos comerciais pode ser uma alternativa viável e lucrativa.

Segundo especialistas ouvidos pelo E-Investidor, há três opções para investir. Diretamente na compra de um imóvel, o que pode demandar mais custo, imposto e burocracias, através de fundo de investimento imobiliário (REIT) ou por meio de fundos de índice (ETF). Cada um com as suas respectivas vantagens e desvantagens.

Historicamente, imóveis são ativos atrativos para os brasileiros com o foco no longo prazo. Seja pensando na renda do aluguel ou na especulação para a venda. Entretanto, dependendo do objetivo de cada investidor, a alocação também pode ser feita em produtos com outras características.

Além de investir em ações, é possível investir diretamente em terrenos e construções estabelecimentos como Chipotle (C1MG34), Shell (RDSA34), Burger King (BKBR3) e Starbucks (SBUB34), a partir de fundos direcionados ao ciclo de desenvolvimento destes ativos comerciais. Dessa forma, investidores podem lucrar desde o processo de aquisição, na busca por menores preços, até o desenvolvimento da construção e o posterior lucro com a venda.

Além da possibilidade de investir em fundos, nas ações e nos Brazilian Depositary Receipt (BDR) das empresas estrangeiras listadas na Bolsa brasileira, é possível aplicar diretamente em papéis de fundos imobiliários no exterior por meio de plataformas especializadas.

ETF de REIT

Assim como os fundos de índice de ações, os fundos imobiliários também podem ser oferecidos por meio de ETFs. Em geral, incluem lojas, shoppings centers e lojas de conveniência.

Rodrigo Lima, analista da Stake, aponta algumas alternativas de fundos imobiliários voltados para o setor comercial. Entretanto, ele ressalta que quem procura REITs ou FII não deve olhar excessivamente para percentual de dividendos, mas deve buscar uma tese de investimento para justificar a espera pelo retorno futuro.

Apesar da relevância do setor para a diversificação setorial e geográfica, Lima alerta que o segmento é um dos mais sensíveis em situações desfavoráveis. “É possível que daqui a alguns anos, os shoppings sejam a nova Blockbuster”, adverte. Mesmo com os riscos, o mercado deve acompanhar as inovações e tendências, seja com o crescimento das áreas comerciais dos subúrbios americanos, o modelo de shoppings horizontais ou diferentes modelos de imóveis como data centers e senior living.

Abaixo estão os cinco maiores REITs focados em lojas e shopping centers em valor de mercado, apontados pelo analista da Stake. Ele são ativos focados em shopping centers e outros centros comerciais, que investem em lojas, restaurantes, espaços para eventos, entre outros segmentos.

No caso do Realty Income, lojas de conveniência são a principal fonte de receita, sendo responsáveis por 12% da receita bruta, enquanto supermercados são responsáveis por 10% e restaurantes respondem por 5,2%. O restante é diversificado entre outros comércios, academias e farmácias.

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