Crédito: Divulgação/GRI Club
A chegada de um novo governo, a queda da Selic e a retomada do Minha Casa, Minha Vida provocaram transformações no mercado imobiliário em 2023. Agora os olhos do setor já estão voltados para o próximo ano, com a expectativa de que os segmentos econômicos e de luxo continuem em alta estimulados por programas habitacionais, taxa de juros e acesso a crédito.
“A população brasileira está mais otimista. O desemprego está em baixa, houve redução do endividamento e a expectativa é de crescimento do PIB. Soma-se isso a melhora do crédito e nós devemos observar uma expansão significativa do mercado imobiliário em 2024”, analisa Bruno Sindona, Fundador da Sindona.inc e Conselheiro de Desenvolvimento Econômico Sustentável do Governo do Brasil.
De acordo com o indicador ABRAINC-FIPE, realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), o número de novos imóveis comercializados no Brasil aumentou 22,2% no acumulado de janeiro a setembro de 2023, em comparação ao mesmo período do ano anterior.
Entre julho e setembro deste ano, a taxa de desemprego no Brasil chegou a 7,7%, a menor marca desde 2015, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). A estimativa mais recente da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) para o Produto Interno Bruto (PIB) em 2023 foi atualizada de 3,2% para 3,0%. Para 2024, a projeção subiu de 1,7% para 1,8%.
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“O movimento deve seguir a reboque do crescimento econômico”, acredita Sindona. O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, contrapõe, afirmando que são outros os fatores que interferem nesta curva de mercado. Em especial, o acesso ao crédito.
“O PIB está estável e a geração de emprego, ainda que positiva, cresce em patamares menores do que o ano passado. Além disso, a desconfiança fiscal pode aumentar os juros a longo prazo. Não à toa, é o primeiro ano na história que as fontes de crédito alternativo ultrapassaram os recursos da caderneta de poupança”, argumenta Araújo.
A poupança, historicamente a principal origem para os empréstimos que impactam a compra e a construção de imóveis, foi ultrapassada neste ano por fontes alternativas de crédito, como os fundos de investimento, LCIs e CRIs. José Eduardo Machado, cofundador e CFO do Meu Imóvel, vislumbra que o mercado verá essa inclusão de renda marginal nos financiamentos ainda mais relevante no próximo ano.
Ele também destaca uma potencial redução de custos de dívida e de aumento do crédito. “Embora o mercado não saiba qual será o nível da queda de juros e como a inflação se comportará diante desta nova dinâmica monetária”, debate.
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Um levantamento da Brain Inteligência Estratégica aponta que a intenção de comprar imóveis nos próximos 24 meses chegou a 39% em 2023. Na visão de Araújo, este é um dos três fatores que devem impulsionar o mercado brasileiro no próximo ano. “A queda da Selic, o aumento da intenção de compra e o crescimento no interesse de investidores estrangeiros no País”, enumera o empresário.
Essa visão otimista é corroborada por Gustavo Favaron, CEO do GRI Club e do 8 Capital Group. “O Brasil tem feito um excelente trabalho na redução da inflação. Com a queda de juros, a demanda deve ser mais bem atendida”, comenta. Ele acredita que o momento positivo vai se expandir para outros segmentos além do residencial, como os fundos imobiliários, o mercado de aluguéis e a recuperação dos escritórios.
“O Brasil tem mostrado uma retomada do trabalho presencial mais rápida do que outros países, como os EUA, por exemplo. O trabalhador brasileiro tende a precisar mais do emprego e a respeitar essa hierarquia. O desafio das empresas do setor é acertar o produto, a localização e o timing das ofertas”, observa.
Por outro lado, José Eduardo Machado afirma que uma eventual instabilidade econômica pode influenciar negativamente o setor de construção. “Esses fatores geram dúvidas sobre emprego e renda, o que consequentemente afeta a demanda por imóveis, por ser uma decisão que gera dívidas, compromete a renda e tem pouca flexibilidade. Portanto, muitas pessoas preferem postergar para momentos de mais equilíbrio”.
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De todos os indicativos apontados por especialistas de que 2024 será um ano positivo para o mercado imobiliário, nenhum é tão significativo quanto o Minha Casa, Minha Vida. Desde que as novas regras do projeto de habitação popular entraram em vigor, no dia 7 de julho, incorporadoras e construtoras voltadas para o segmento econômico direcionaram lançamentos e modificaram projetos para se adequar ao programa.
“As medidas tornaram o setor mais atrativo e deram um empurrão nas incorporadoras, especialmente aquelas que se encaixam no Faixa 1. É o melhor momento do segmento nos últimos anos”, argumenta Gustavo Favaron. Entre as principais novidades do programa estão a expansão do limite do valor do imóvel de R$ 264 mil para até R$ 350 mil e o limite da renda bruta mensal para R$ 8 mil.
Destaca-se também o anúncio do governo de que no próximo ano o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) terá um orçamento de R$ 117,65 bilhões, sendo R$ 105,65 bilhões para investimentos em habitação.
Araújo acredita que o governo pretende utilizar o mercado imobiliário como alavanca e o MCMV será o carro-chefe do próximo ano. “Medida deve impulsionar resultados de construtoras e democratização do acesso a imóveis”, prevê. Por outro lado, ele observa que o segmento de médio padrão deve observar uma queda em 2024.
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“A população que pertence à classe média não tem os benefícios da economia popular, nem os salários ou a renda do topo da pirâmide. É um segmento de mercado que deve sofrer no próximo ano e precisa de mais atenção”, diz.