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Nesta quarta-feira, 04, a reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) decidiu por nova elevação na taxa básica de juros em 1,0 ponto percentual. Com isso, a Selic alcança 12,75% ao ano, décima alta consecutiva, o que pode deixar o setor imobiliário menos vantajoso para investir e para quem pensa em aplicar e pode prolongar o sonho de quem busca financiamento para aquisição da casa própria.
Cenário é reflexo do período inflacionário sem tréguas somado à pressão do mercado de commodities, ainda com o reflexo da guerra da Rússia contra a Ucrânia com reajuste de combustíveis e alta dos alimentos.
Com isso, a Selic alcança 12,75% ao ano, décima alta consecutiva, o que pode deixar o setor imobiliário menos vantajoso para quem pensa em aplicar e pode prolongar o sonho de quem busca financiamento para aquisição da casa própria.
Segundo o economista Vitor Miziara, Fundos de Investimentos Imobiliários possuem algumas vantagens, como possível valorização da cota e reajuste de aluguel pelo IGP-M ou por outros indicadores. Porém, quando a taxa básica de juros Selic está alta, o custo de oportunidade, ou seja, o quanto você deixa de ganhar na taxa Selic, cai negativamente. “Desde que a Selic chegou aos 9%, em dezembro de 2021, o retorno que os fundos entregam deixa o investimento menos atrativo.”
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“O ideal é ganhar o mesmo com menos risco ou o retorno ser muito maior, com algum risco na carteira. Para alguém sair da renda fixa, por exemplo, existem títulos pagando 14%. Para aplicar em fundos imobiliários, subtraindo impostos, teria que ser um rendimento mínimo de 10% ou 11% no mínimo ao longo de 12 meses”, afirma Miziara. O problema é que FIIs não costumam dar esse retorno em um ano. Os fundos possuem cotas em bolsa, podem dar retornos positivos ou negativos, com risco de oscilações do mercado. “Então, com o Copom elevando a taxa para o patamar atual, o fundo ficou ainda menos atrativo.”
Imóveis tradicionalmente são vistos como uma forma de proteger o patrimônio, já que dificilmente há desvalorização do metro quadrado e acaba sendo uma fonte de renda com locação. Mas, de acordo com Vitor, no Brasil não é tão necessário se preocupar com a proteção do dinheiro, pois nunca houve um calote em títulos públicos. “Se temos títulos públicos pagando bem, já é um meio de proteção e de aumentar os ganhos.”
“Baseado na média do aluguel nas principais cidades, temos 6% ou 7% ao ano, mas quando pensamos em um investimento + Selic projetada a 13,25% ou 13,50% em 12 meses, guardar dinheiro em títulos públicos se torna muito mais vantajoso. Além disso, na compra de um imóvel se perde a liquidez do investimento. Caso a compra deste imóvel não seja à vista, pode comprometer os adquirentes com financiamento e juros altos.”
Para quem busca diversificação de investimentos, outras opções, como os Real Estate Investment Trust (REITs) se mostram mais vantajosos em comparação aos FIIs brasileiros. André Ikeda, sócio da VO2, explica como avaliar onde aplicar.
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Uma das vantagens do mercado norte-americano é seu tamanho. É muito maior e mais diverso do que o mercado de Fundos Imobiliários no Brasil.
Apesar de a performance passada não ser garantia de performance futura, os REITs e mercados privados americanos foram investimentos mais estáveis nos últimos anos, com menores flutuações do que as grandes variações vistas nos fundos brasileiros.
Uma razão disso é a maturidade do mercado. No Brasil, a popularização dos FIIs nos últimos anos trouxe consigo alta volatilidade nos valores das cotas. Muitos investidores de primeira viagem acabaram comprando fundos com o prêmio muito elevado – sem entender muito bem onde estavam entrando – e venderam quando o mercado começou a piorar.
Uma das limitações do mercado imobiliário brasileiro é o tipo de investimento disponível, ainda muito focado em lajes comerciais e imóveis como shopping centers. Em um mundo pós-covid, com uma transição para o trabalho remoto, sobem os riscos em investir nesse tipo de imóvel.
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Outro ponto são os padrões de vida: consumo e investimento das pessoas devem mudar muito nos próximos anos.
Pessoalmente, acredito que na próxima década teremos uma enorme transferência de riqueza saindo dos imóveis comerciais e indo para o mercado residencial.
O mundo e o Brasil passam por algumas tendências muito relevantes, que impactam de forma direta os mercados imobiliários: mais trabalho remoto, mais mobilidade no trabalho e redução do tamanho das famílias.
Essas mudanças podem perdurar por anos e vão transformar muito o cenário de investimentos em imóveis.
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Especificamente para o Brasil, devemos ver o mercado de imóveis residenciais florescer como opção de investimento. Isso deve trazer melhores opções de financiamento e muito mais dinamismo para esse mercado. Quem quiser investir em imóveis nos próximos anos poderá encontrar grandes oportunidades pautadas nessas tendências.
Como todo investimento, imóveis americanos apresentam um nível de risco, principalmente dados os ciclos econômicos e o uso de alavancagem que, embora seja muito mais responsável do que no pré 2007, ainda é muito comum nos EUA.
Para mitigar esses riscos, buscamos investir em regiões com economias resilientes, com tendências demográficas positivas e uma base diversificada de empregos, entre outros fatores macro. Dentro dessas regiões, filtramos projetos com bons históricos operacionais e baixa alavancagem.
Não necessariamente. Em todas as opções disponíveis no Brasil o investimento acontece direto em reais e a dolarização é feita dentro do fundo.
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Alguns fundos buscam remover a exposição cambial, isto é, juntamente com a posição comprada em um ativo americano eles criam uma posição vendida em dólares. Normalmente é algo a se evitar. A própria flutuação da moeda é importante e faz parte da diversificação de risco.
No caso de produtos como REITs via BDR (Brazilian Depositary Receipt) – um tipo de ativo negociado na Bolsa de Valores que permitem realizar investimento em empresas como Apple (AAPL34), Facebook (FBOK34), Amazon (AMZO34), Google (GOGL34), Nike (NIKE34) – qualquer um que tenha uma conta em corretora que ofereça o produto, pode investir.
No caso de REITs (Real Estate) privado é necessário ser um investidor qualificado, isto é, demonstrar um nível de patrimônio mínimo ou conhecimento em investimentos.
Não temos dados gerais, mas temos uma boa noção dentro da nossa rede de investidores. Pensando na nossa base de clientes, que são famílias de alto patrimônio, é muito comum a compra para uso pessoal como moradia principal ou parcial, visando valorização de longo prazo. Mercados comuns são Miami, Nova York e Orlando, por exemplo.
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Porém, nas nossas carteiras de imóveis, evitamos totalmente esses três mercados. Achamos pouco previsíveis e com alto risco. Diferentemente de nossos clientes, que normalmente compram um imóvel por afinidade e gostos pessoais, nós podemos ser agnósticos com relação ao tipo de propriedade e região do imóvel.
Dessa forma, investimos nos tipos de imóveis e cidades apontados como superiores pelos nossos modelos de investimento.
Os produtos em bolsa não têm valor mínimo. Investimentos privados normalmente exigem um patrimônio mínimo de $1 milhão e algo em torno de $25 a $50 mil dólares por investimento.
As modalidades principais são os ETFs (Exchange Traded Funds) que replicam os índices imobiliários. Nos investimentos privados existem diversas opções, nos mais variados tipos de mercados – desde moradias, hospitais e escritórios até projetos de infraestrutura, data centers e projetos de logística.
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Um dos cuidados é tentar entender a estrutura de taxas do investimento. Normalmente os custos são muito maiores do que o investidor vê. Além das taxas diretas, existem os custos em todas as camadas da estrutura, passando pelos diversos níveis de gestão e chegando até o imóvel em si.
O mercado privado, onde investimos, tende a oferecer projetos com escala menor e estruturas mais enxutas. Outro risco é a volatilidade dos investimentos. Essa também tende a ser menor nos investimentos privados do que nos REITs.