Crédito: Getty Images
Na primeira reunião de 2022 do Comitê de Política Monetária (Copom), o Banco Central anunciou uma nova alta da taxa de juros Selic, em 1,50% ponto porcentual, nesta quarta-feira, 2. A nova taxa subiu de 9,25%, último resultado de 2021, para 10,75% ao ano, conforme projeções do mercado financeiro.
Somando a oitava alta consecutiva, a taxa básica de juros chegou a atingir a mínima histórica de 2% ao ano em agosto de 2020, durante a pandemia de coronavírus, que pode ter funcionado como impulso para queda.
Com este aumento, a Selic alcança novamente o patamar de dois dígitos, visto pela última vez em 2017, quando bateu 14,25% em meio à crise de 2015 e 2016. O choque pode ser ainda maior que os 9,25%, quando a taxa acumulou alta de 7,25 pontos em nove meses.
“A Selic pode subir mais e atingir 11,75% até o fim do ano. O problema para o mercado imobiliário é que quanto mais a taxa de juros Selic sobe, comprar um imóvel financiado fica mais caro e inviável. O custo no longo prazo fica alto, não compensando o custo do aluguel”, lembra Vitor Miziara, economista e sócio da Criteria.
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O Brasil apresentou alta de 24,6% nos lançamentos de imóveis entre janeiro e outubro de 2021, acumulando mais de 107 mil novas unidades disponíveis para comercialização, segundo o Indicador Abrainc-Fipe. Porém, no último trimestre móvel (agosto, setembro e outubro de 2021), o estudo mostra que foram lançados 38.680 imóveis, apresentando uma queda de 9,8% ante igual intervalo de 2020.
Para Vitor, mesmo com bons resultados o número de lançamentos de novos imóveis, somado ao estoque de imóveis usados, é grande. Com os juros altos, o mercado tende a congelar a compra da casa própria e pode diminuir o investimento em imóveis para locação pelo baixo retorno.
“Em São Paulo, por exemplo, o custo do aluguel cobrado geralmente é de 0,5 a 0,6 do valor do imóvel, uma taxa em torno de 7% ao ano, composto. Se um investidor pensa em comprar um imóvel financiado, pagando 11,5% de juros do financiamento, e na locação tem um retorno de apenas 7% ou 8% ao ano, talvez seja vantajoso”, afirma.
Para o economista, os fundos de investimentos ainda podem ser vantajosos para quem busca retorno e não quer aplicar o valor total para comprar um imóvel – e, principalmente, deseja evitar custos com burocracias, como taxas de cartório.
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“Para quem não quer ter preocupação com locatários – ter o imóvel sempre ocupado – e prefere manter a liberdade para diversificar os investimentos com maior liquidez, então continua sendo vantajoso rentabilizar mês a mês”, afirma.”Em termos de investimento, a renda fixa passa a ser mais atrativa do que os FIIs, que pagam retorno menor que a Selic, entre 7% e 8%, e não têm liquidez”, completa Vitor.
De acordo com o economista, existe a expectativa de queda da Selic em 2023, quando o mercado espera que a taxa de inflação retorne para próximo da meta, a 4,5%, objetivo do BC. “Com isso, teríamos maior espaço para queda da taxa de juros Selic, mas vai depender do cenário econômico como um todo”, finaliza.
Para entender o nível recente dataxa Selic é necessário voltar à 2015 e 2016. A crise econômica resultou da insustentabilidade fiscal que alcançamos ao fim de 2014. A interpretação padrão é de que o ciclo virtuoso dos anos 2000 se esgotou já no fim da década e o governo passou a usar o gasto público para impulsionar o crescimento econômico. Desta forma, ao fim de 2014, a dívida pública tinha crescido fortemente, enquanto não houve contrapartida significativa em termos de crescimento econômico.
O aumento do gasto público sem contrapartida produtiva implicou em aumento do nível da inflação. Por isso, em 2015 e 2016, a taxa Selic foi elevada rapidamente para conter a inflação. Somou-se à crise fiscal, questões políticas e também uma crise de credibilidade econômica devido ao quadro institucional que controla as decisões de gasto público no País.
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Com o Teto de Gastos aprovado no 2º semestre de 2016, a questão institucional sobre as perspectivas fiscais apontou uma melhora. No entanto, a medida apenas estancou a crise. Ainda faltava resolver o esgotamento do ciclo de crescimento dos anos 2000. O consenso é de que as famosas reformas estruturais são o caminho para um novo ciclo de crescimento.
Devido à fragilidade política em que os governos se encontravam, relativamente poucas reformas estruturais foram para frente. Entre elas, temos o próprio Teto de Gastos, a Reforma da Previdência, a Reforma Trabalhista e os marcos regulatórios, dos quais se destaca o do Saneamento Básico.
“É um conjunto relativamente modesto de reformas dado o quadro que o País se encontra: sem capacidade de investimento público em decorrência do quadro fiscal, alta carga tributária e taxas de juros relativamente altas em relação aos países desenvolvidos”, afirma Pedro Tenório, economista da DataZAP+.
De acordo com Pedro, uma vez controlada a inflação (pelo aumento da taxa Selic e pelo Teto de Gastos) em 2017, foi possível diminuir a Selic. Outro ponto reforçado por ele, foi o fraco desempenho econômico desde então (entre 2017 e 2019 a média de crescimento anual ficou abaixo 1,5%, após perda de mais de 7% do PIB em 2015 e 2016), o que permitiu cortes adicionais da taxa visando maior estímulo à economia.
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“Em 2018, a meta da taxa Selic atingiu seu primeiro recorde de baixa histórica: 6,5% ao ano em março. A taxa Selic continuou caindo até fevereiro de 2020 ao nível de 4,25%, antes da pandemia chegar ao Brasil.”